九龍城舊樓強拍首現流標

[28Hse 三地產焦點 第二百九十七期 2020年11月25日] 在疫情的影響下,全球經濟環境變得不明朗,不少企業會致力縮減營運成本,如縮減辦公室規模,或者搬到租金較平的地區,因而導致各區甲級商廈空置率上升,有部分地區更是創有記錄以來新高。

根據中原(工商舖)資料顯示,10月港島整體甲廈空置率連續18個月按月上升,最新錄得約8.42%,較上一個月多出約0.25%。當中,金鐘及灣仔區分別錄得約9.74%及9.3%,分別創10年及11年新高。

但高處未算高,該行估計,在前景未明朗的情況下,估計交吉單位數量將會上升,預料港島各核心區甲廈空置情況會持續惡化,尤其是金鐘及灣仔區更有機會於年底衝破10%。

隨著市場充斥負面的因素,近年接連有商業地流標,政府自去年先後推出6幅商業或商業/酒店地皮,共涉7次推售,但僅成功售出兩幅。流標情況持續發生,近日更發生首次舊樓強拍流標。

有關項目為九龍城獅子石道73至75號舊樓,寶聲集團持有超過80%業權,地盤面積約2,812平方呎,可建樓面$2.5萬平方呎。去到今年9月,土地審裁處批出強拍,底價約$2.23億,最終寶聲集團沒有出價競投,流拍收場。

究竟是大業主出價較為保守,還是政府定的底價未能反映疫情影響呢?寶聲董事長陳燿璋表示,未有到場出價投標,是因為土地審裁處批出的拍賣底價過高,比市價約$1.7至1.8億至少高了$4,000萬至$5,000萬,不符合經濟效益。

綜合市場的意見,今次流標主要歸咎於舊樓商舖所佔地盤的價值特別高,佔項目整體價值高達58.6%,而且過去一年香港市場資產價格出現回落,但有關比例及批出的底價均未能全數反映疫情的影響。

由於是第一次發生舊樓強拍流標的個案,那之後會怎樣處理呢?首先,有關強拍令是在今年9月11日批出,申請人可在3個月限期內(即12月11日前),在不要求修改底價的情況下再申請強拍;若然申請人要就底價方面作上訴,需要向土地審裁處申請延期。

因此,事情的後續發展要視乎大業主的取態,不過估計選擇在限期內再申請強拍的機會微,或者會考慮申請人或兩個舖位業主私下調解,以完成整個舊樓強拍程序。

無可否認,以現時香港的情況,流標情況並不罕見。但每一次的流標,都會令公眾以為地產商看淡後市,因此政府應因應市況而更改定價的方式,否則相信日後會有更多強拍項目因底價太高而流標。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新錄得177.57(反映2020/11/09至2020/11/15 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.50%,較上年同期下跌1.94%。

本周只有九龍區錄得跌幅,按周下跌0.97%,新報175.47,較上年同期下跌1.23%。反之,新界(西)區升幅最多,按周下跌1.63%,最新錄得167.63,較上年同期上升2.45%。而港島區及新界(東)區亦錄得升幅,分別錄得186.29及189.3,按周分別上升1.55%及0.26%,較上年同期分別下跌2.12%及1.09%。

上周成交個案

-- 北角旭威閣連平台 $665萬獲承接 --
世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示,新近錄得北角旭威閣低層連平台戶成交,單位實用面積307平方呎,1房間隔,座向東面,連平台約820平方呎,獲區外首置上車客以$665萬承接,實用面積平均呎價$21,661,屬市價水平。

-- 屯門豫豐花園2房 $493萬易主 --
祥益地產區域董事林偉光表示,日前錄得屯門豫豐花園6座高層A室,實用面積361平方呎,2房,獲一名區外首置客以$493萬獲承,實用面積平均呎價$13,657,屬市場價成交。

-- 大埔翠怡花園中層戶 成交價$508萬--
世紀21宇田地產高級客戶經理羅家威表示,新近錄得大埔翠怡花園成交,單位為B座中層01室,實用面積320平方呎,2房,座向西北,原開價$518萬,減價至$508萬獲承接,實用面積平均呎價$15,875。

-- 屯門怡峰園2房 $560萬易手--
祥益地產高級分行經理龍超君表示,新近屯門怡峰園2座高層E室,實用面積526平方呎,2房,累減$35萬,獲區內首置客以$560萬,實用面積平均呎價$10,646,屬市場價成交。

新盤動向

-- 長沙灣弦雅上載樓書 --
由佳兆業發展長沙灣弦雅上載樓書,項目位於醫局街203號,提供95伙,實用面積189至294平方呎,採開放式及1房設計,預計關鍵日期為2021年12月31日。

三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。