2024-04-25 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第二百九十七期 2020年11月25日] 在疫情的影響下，全球經濟環境變得不明朗，不少企業會致力縮減營運成本，如縮減辦公室規模，或者搬到租金較平的地區，因而導致各區甲級商廈空置率上升，有部分地區更是創有記錄以來新高。
根據中原（工商舖）資料顯示，10月港島整體甲廈空置率連續18個月按月上升，最新錄得約8.42%，較上一個月多出約0.25%。當中，金鐘及灣仔區分別錄得約9.74%及9.3%，分別創10年及11年新高。
但高處未算高，該行估計，在前景未明朗的情況下，估計交吉單位數量將會上升，預料港島各核心區甲廈空置情況會持續惡化，尤其是金鐘及灣仔區更有機會於年底衝破10%。
隨著市場充斥負面的因素，近年接連有商業地流標，政府自去年先後推出6幅商業或商業/酒店地皮，共涉7次推售，但僅成功售出兩幅。流標情況持續發生，近日更發生首次舊樓強拍流標。
有關項目為九龍城獅子石道73至75號舊樓，寶聲集團持有超過80%業權，地盤面積約2,812平方呎，可建樓面$2.5萬平方呎。去到今年9月，土地審裁處批出強拍，底價約$2.23億，最終寶聲集團沒有出價競投，流拍收場。
究竟是大業主出價較為保守，還是政府定的底價未能反映疫情影響呢？寶聲董事長陳燿璋表示，未有到場出價投標，是因為土地審裁處批出的拍賣底價過高，比市價約$1.7至1.8億至少高了$4,000萬至$5,000萬，不符合經濟效益。
綜合市場的意見，今次流標主要歸咎於舊樓商舖所佔地盤的價值特別高，佔項目整體價值高達58.6%，而且過去一年香港市場資產價格出現回落，但有關比例及批出的底價均未能全數反映疫情的影響。
由於是第一次發生舊樓強拍流標的個案，那之後會怎樣處理呢？首先，有關強拍令是在今年9月11日批出，申請人可在3個月限期內（即12月11日前），在不要求修改底價的情況下再申請強拍；若然申請人要就底價方面作上訴，需要向土地審裁處申請延期。
因此，事情的後續發展要視乎大業主的取態，不過估計選擇在限期內再申請強拍的機會微，或者會考慮申請人或兩個舖位業主私下調解，以完成整個舊樓強拍程序。
無可否認，以現時香港的情況，流標情況並不罕見。但每一次的流標，都會令公眾以為地產商看淡後市，因此政府應因應市況而更改定價的方式，否則相信日後會有更多強拍項目因底價太高而流標。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得177.57（反映2020/11/09至2020/11/15 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.50%，較上年同期下跌1.94%。
本周只有九龍區錄得跌幅，按周下跌0.97%，新報175.47，較上年同期下跌1.23%。反之，新界(西)區升幅最多，按周下跌1.63%，最新錄得167.63，較上年同期上升2.45%。而港島區及新界(東)區亦錄得升幅，分別錄得186.29及189.3，按周分別上升1.55%及0.26%，較上年同期分別下跌2.12%及1.09%。
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