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2020年11月: 平均成交呎價 $11857 2.79%   (上月:$11535)
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從失業率看樓市走勢

[28Hse 三地產焦點 第二百六十七期 2020年4月29日] 新冠肺炎疫情肆虐,各行各業大受打擊,香港失業率一再攀升。根據統計處公布的數字,今年1至3月失業率升至4.2%,較去年12月至今年2月的急升0.5%,創9年來新高。

根據統計,大多數主要經濟行業的失業率及就業不足率都上升,升幅較為顯著的包括建造業、零售、運輸、教育等。當中,餐飲服務及建造業淪為重災區,失業率分別升至8.6%及8.5%。

以現時香港的情況來看,經濟難以反彈,就業狀況難以在短期內好轉,估計失業率將進一步上升。有學者指出失業率仍未「見頂」,預計今年2至4月失業率或升至5%。

失業率一直與樓價有極大的關係,因此不少人用失業率去看樓市走勢。在一般情況下,當失業率持續上升,樓價會有下行壓力,經濟轉弱令買家收入不穩定,因而卻步入市,減慢入市步伐,從而對樓價構成壓力。

就此,有人整合以往的資料,發現當失業率在短期內升穿5%,屬於樓市危險警號。比如說,1997年亞洲金融風暴、2003年沙士和2008年金融海嘯,失業率急升,樓價明顯下跌。

1997年,失業率1年內升至6.4%,樓市下跌20%;2003年,失業率高見8.6%,樓價累積下跌超過60%;2008年,失業率為5.5%,樓價急跌17%,其後反彈至上升29%。

無可否認,失業率未能完全反映現時香港的真實狀況,因為數據沒有包括停工、被迫放無薪假的僱員,再加上政府延長限聚令及停業令等措施,估計之後的失業情况更為嚴重。

由過往歷史可見,當失業率高於5%,樓價就會大跌。那若然香港下一次公布的失業率高於5%,是否意味著樓價會出現調整、整體樓市徐徐向下,是買家入市的好時機呢?

不少專家都會為樓市作出預測,當中,仲量聯行最新公佈《住宅銷售報告》指出,隨著新冠肺炎導致經濟活動暫停,對環球以至香港經濟的打擊將在所難免。鑑於疫情持續時間不確定,市場下行風險偏高,該行預測2020年樓價下跌10-15%。

筆者沒有水晶球,難以斷言未來樓價一定跌,但根據現在的情況來看,後市存在眾多不明朗因素,對樓市有衝擊,樓價會下跌。因此,有足夠經濟及負擔的能力的買家,可考慮看準時機入市。

切記買樓是長線的投資,現階段買樓要相當審慎,必須確保自己有足夠經濟及負擔的能力,才好在風高浪急之際入市,否則工作性質不穩定,一旦被迫放無薪假,甚至成為失業大軍,供樓自然成為沉重的負擔。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新錄得175.68(反映2020/04/13至2020/04/19 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.47%,較上年同期下跌4.10%。

當中,只有新界(東)區錄得跌幅,按周下跌0.03%,新報189.85,較上年同期下跌1.60%。而港島區升幅最多,最新錄得184.1,按周上升0.89%,較上年同期下跌4.41%。而九龍及新界(西)區均錄得升幅,分別錄得174.29及159.83,按周分別上升0.81%及0.46%,較上年同期分別下跌4.70%及3.20%。

上周成交個案

-- 沙田濱景花園低層戶 $625萬沽出 --
世紀21奇豐物業第一城分行經理袁麗詩表示,新近促成沙田濱景花園成交,單位為3座低層F室,實用面積394平方呎,2房,外望園景,原叫價$685萬,減價$60萬至$625萬沽出,實用面積平均呎價$15,863。

-- 屯門豫豐花園2房 $510萬獲承接 --
祥益地產區域董事袁思賢表示,新近促成屯門豫豐花園10座中層G室,實用面積450平方呎,2房,獲區內首置客以$510萬購入,實用面積平均呎價$11,333,屬市場價成交。

-- 將軍澳富麗花園2房 成交價$605萬--
世紀21物業(將軍澳)分行經理黃永佳表示,新近錄得將軍澳富麗花園成交,單位為1座中層H室,實用面積410平方呎,2房,望內園及池景,原叫價$650萬,減價$45萬至$605萬獲承接,實用面積平均呎價$14,756。

-- 屯門兆康苑3房 $536萬易主--
祥益地產營業董事胡志偉表示,日前錄得屯門居屋兆康苑A座中層1室,實用面積534平方呎,3房,減價$14萬,獲區內客以$536萬(自由市場價),實用面積平均呎價$10,037,屬市價成交。

新盤動向

-- 大潭紅山半島C區上載樓書 --
由華懋集團發展的大潭紅山半島C區項目,剛上載全新樓書至一手銷售資訊網。項目提供42座洋房,由項目棕櫚徑56號至78號、97號至127號洋房,及松柏徑108號至134號洋房組成。

洋房面積由2,584至2,949平方呎,全數洋房連天台,而部分洋房更設有花園。華懋集團銷售部總監吳崇武表示,該期尚餘17座待售洋房,最快會於5月以招標形式推出市場。

三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。