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2019年06月: 平均成交呎價 $12378 0.74%   (上月:$12287)
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倡東大嶼填海2,200公頃,可容納110萬人

[28Hse 三地產焦點 第一百八十期 2018年8月22日] 香港土地供應不足,房屋供不應求,為突破拓地困局,不少人提出在維港以外填海。而團結香港基金亦認同,只有大規模填海才能大量增加用地,故提出了「強化東大嶼都會」計劃。

什麼是「強化東大嶼都會」計劃?研究報告建議,在香港島和大嶼山東部之間的中部水域興建人工島,填海2,200公頃,即相當於110個維多利亞公園,預計可容納70萬至110萬人口。

土地方面,當中2成為工商地,3成為住宅用地,預計可興建25萬至40萬個住宅單位,當中公屋佔最少7成。根據報告,計劃可分2期進行,最快2029年可完成首階段工程,可供首批市民入住,而整個工程最快可以於2032年完工。

另外,為配合住客或上班一族的交通需要,計劃亦建議興建3條鐵路,分別連接堅尼地城、美孚及屯門南,可藉着與港珠澳大橋和大灣區連接,實現「一小時生活圈」概念。

對於以上填海計劃,有人支持,有人反對。支持的人認為可以紓緩房屋短缺的問題,增加就業機會;而反對的人就認為填海破壞海洋生態,理應先行回收高爾夫球場及棕地發展。

事實上,要妥善而持續增加土地供應並不容易,要解決土地不足的根本問題,筆者認同,直接填海造地是不二之選,主要是因為關於成本、土地運用方面,都會較其他方法容易控制。

成本方面,先講填海所需的費用,團結香港基金現階段未有總體估算,但參考顧問公司提供的數據,估計填海造地成本每平方呎須$1,360,而興建相關運輸設備的成本每平方呎為$650。

而其他方法如全速推展各項新發展區以及新市鎮的擴展計劃,包括古洞北和粉嶺北、東涌、洪水橋及元朗南,當中涉及不少農地收地及農作物補償,每平方呎農地補償金額約為$312至$1,040,另外牽涉補地價等賠償問題,價錢難以計算。

而土地運用方面,由於填海所得的土地較平整及廣闊,有利於快速興建房屋及工商大廈;相反,發展現有的新發展區,土地有可能有斜坡等,政府需要花時間清拆,而且要面對賠償、改劃等繁複程序,土地難以馬上運用。

當然,筆者亦明白環保人士所關注的,但香港土地不足是鐵一般的事實,即使現時不填海,日後都總要行這一步。在無可奈可的情況下,一部分人需要妥協,以解決房屋問題,但必須要降低對海洋生態的影響。

例如政府填海時選用較為環保的非疏浚式填海方法,以減少產生污泥廢料。環保的方式並不會挖走及清理海床上的淤泥,填海後需要時間,讓淤泥排走水份作沉降,從而減少疏浚量和對海洋的滋擾,降低對環境的危害。

填海一直以來都極具爭議,但同時是最有效的增加土地方法。但以現時的兩極化意見來說,相信短期內填海仍停留在紙上談兵的階段。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報188.64(反映2018/08/06至2018/08/12(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.15%,同時較上年同期上升17.80%。

4個分區中,只有新界(西)區錄得跌幅,按周下跌0.66%,新報173.58,較上年同期上升19.11%。反之,新界(東)區升幅最多,最新錄得206.36,按周上升0.75%,較上年同期上升23.90%。而港島及九龍區分別錄得193.89及185.84,按周分別上升0.48%及0.52%,較上年同期分別上升13.85%及17.69%。

上周成交個案

-- 馬鞍山新港城2房 $685萬易主 --
世紀21奇豐物業海柏分行助理區域營業董事鄭達昌表示,新近錄得馬鞍山新港城成交,單位為J座高層07室,實用面積363平方呎,2房1廳,座向東南望開揚景,原開價$690萬,最後減至$685萬易主,實用面積平均呎價$18,871。

-- 屯門彩暉花園3房 成交價$648萬 --
祥益地產客戶經理古文彬表示,日前錄得屯門彩暉花園C座中層1室成交,實用面積758平方呎,3房2廳連套房,擁開揚景觀,獲區內換樓客以$648萬購入,實用面積平均呎價$8,549,稍低市場價成交。

-- 牛池灣威豪花園高層戶 $690萬易手--
世紀21富山地產聯席董事林偉雄表示,新近促成牛池灣威豪花園2座高層A室,實用面積400平方呎,2房1廳,座向東北享山景,原開價$700萬,減至$690萬獲承接,實用面積平均呎價$17,250,造價及呎價創該屋苑同類型單位新高。

-- 屯門豐景園中層戶 $485萬獲承接--
祥益地產高級營運經理林英傑表示,新近促成屯門豐景園2座中層2室,實用面積339平方呎,2房,附設企理裝修,獲區內首置客以$485萬獲承,實用面積平均呎價$14,307,屬市場價成交。

新盤動向

-- PARK YOHO 2B期命名為PARK YOHO Napoli --
新地旗下的PARK YOHO 2B期命名為PARK YOHO Napoli,由8座大樓組成,共提供712伙,間隔由開放式至4房不等,更設有頂層複式及平台特色戶。項目預計關鍵日期為2019年10月31日。

新地副董事總經理雷霆指,項目現時正待批預售樓花同意書,最快月底推售,會預留100伙作收租用。

-- 信置一號九龍道最快下周賣樓 --
由信置及市建局合作發展的一號九龍道,已上載樓書,涉及100伙單位,主打細單位,實用面積301至443平方呎,採1至2房間隔。信和置業營業部聯席董事田兆源表示,項目最快日內開價,開價後日內對外開放示位,最快下周賣樓。

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