2024-05-06 易发睇楼团
[28Hse 三地产焦点 第一百八十期 2018年8月22日] 香港土地供应不足，房屋供不应求，为突破拓地困局，不少人提出在维港以外填海。而团结香港基金亦认同，只有大规模填海才能大量增加用地，故提出了「强化东大屿都会」计划。
什么是「强化东大屿都会」计划？研究报告建议，在香港岛和大屿山东部之间的中部水域兴建人工岛，填海2,200公顷，即相当于110个维多利亚公园，预计可容纳70万至110万人口。
土地方面，当中2成为工商地，3成为住宅用地，预计可兴建25万至40万个住宅单位，当中公屋占最少7成。根据报告，计划可分2期进行，最快2029年可完成首阶段工程，可供首批市民入住，而整个工程最快可以于2032年完工。
另外，为配合住客或上班一族的交通需要，计划亦建议兴建3条铁路，分别连接坚尼地城、美孚及屯门南，可藉着与港珠澳大桥和大湾区连接，实现「一小时生活圈」概念。
对于以上填海计划，有人支持，有人反对。支持的人认为可以纾缓房屋短缺的问题，增加就业机会；而反对的人就认为填海破坏海洋生态，理应先行回收高尔夫球场及棕地发展。
事实上，要妥善而持续增加土地供应并不容易，要解决土地不足的根本问题，笔者认同，直接填海造地是不二之选，主要是因为关于成本、土地运用方面，都会较其他方法容易控制。
成本方面，先讲填海所需的费用，团结香港基金现阶段未有总体估算，但参考顾问公司提供的数据，估计填海造地成本每平方尺须$1,360，而兴建相关运输设备的成本每平方尺为$650。
而其他方法如全速推展各项新发展区以及新市镇的扩展计划，包括古洞北和粉岭北、东涌、洪水桥及元朗南，当中涉及不少农地收地及农作物补偿，每平方尺农地补偿金额约为$312至$1,040，另外牵涉补地价等赔偿问题，价钱难以计算。
而土地运用方面，由于填海所得的土地较平整及广阔，有利于快速兴建房屋及工商大厦；相反，发展现有的新发展区，土地有可能有斜坡等，政府需要花时间清拆，而且要面对赔偿、改划等繁复程序，土地难以马上运用。
当然，笔者亦明白环保人士所关注的，但香港土地不足是铁一般的事实，即使现时不填海，日后都总要行这一步。在无可奈可的情况下，一部分人需要妥协，以解决房屋问题，但必须要降低对海洋生态的影响。
例如政府填海时选用较为环保的非疏浚式填海方法，以减少产生污泥废料。环保的方式并不会挖走及清理海床上的淤泥，填海后需要时间，让淤泥排走水份作沉降，从而减少疏浚量和对海洋的滋扰，降低对环境的危害。
填海一直以来都极具争议，但同时是最有效的增加土地方法。但以现时的两极化意见来说，相信短期内填海仍停留在纸上谈兵的阶段。
中原城市领先指数(CCL)新报188.64（反映2018/08/06至2018/08/12(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.15%，同时较上年同期上升17.80%。
4个分区中，只有新界(西)区录得跌幅，按周下跌0.66%，新报173.58，较上年同期上升19.11%。反之，新界(东)区升幅最多，最新录得206.36，按周上升0.75%，较上年同期上升23.90%。而港岛及九龙区分别录得193.89及185.84，按周分别上升0.48%及0.52%，较上年同期分别上升13.85%及17.69%。
-- 马鞍山新港城2房 $685万易主 --
世纪21奇丰物业海柏分行助理区域营业董事郑达昌表示，新近录得马鞍山新港城成交，单位为J座高层07室，实用面积363平方尺，2房1厅，座向东南望开扬景，原开价$690万，最后减至$685万易主，实用面积平均尺价$18,871。
-- 屯门彩晖花园3房 成交价$648万 --
祥益地产客户经理古文彬表示，日前录得屯门彩晖花园C座中层1室成交，实用面积758平方尺，3房2厅连套房，拥开扬景观，获区内换楼客以$648万购入，实用面积平均尺价$8,549，稍低市场价成交。
-- 牛池湾威豪花园高层户 $690万易手--
世纪21富山地产联席董事林伟雄表示，新近促成牛池湾威豪花园2座高层A室，实用面积400平方尺，2房1厅，座向东北享山景，原开价$700万，减至$690万获承接，实用面积平均尺价$17,250，造价及尺价创该屋苑同类型单位新高。
-- 屯门丰景园中层户 $485万获承接--
祥益地产高级营运经理林英杰表示，新近促成屯门丰景园2座中层2室，实用面积339平方尺，2房，附设企理装修，获区内首置客以$485万获承，实用面积平均尺价$14,307，属市场价成交。
-- PARK YOHO 2B期命名为PARK YOHO Napoli --
新地旗下的PARK YOHO 2B期命名为PARK YOHO Napoli，由8座大楼组成，共提供712伙，间隔由开放式至4房不等，更设有顶层复式及平台特色户。项目预计关键日期为2019年10月31日。 新地副董事总经理雷霆指，项目现时正待批预售楼花同意书，最快月底推售，会预留100伙作收租用。
-- 信置一号九龙道最快下周卖楼 --
由信置及市建局合作发展的一号九龙道，已上载楼书，涉及100伙单位，主打细单位，实用面积301至443平方尺，采1至2房间隔。信和置业营业部联席董事田兆源表示，项目最快日内开价，开价后日内对外开放示位，最快下周卖楼。
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