2024-04-25 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百八十期 2018年8月22日] 香港土地供應不足，房屋供不應求，為突破拓地困局，不少人提出在維港以外填海。而團結香港基金亦認同，只有大規模填海才能大量增加用地，故提出了「強化東大嶼都會」計劃。
什麼是「強化東大嶼都會」計劃？研究報告建議，在香港島和大嶼山東部之間的中部水域興建人工島，填海2,200公頃，即相當於110個維多利亞公園，預計可容納70萬至110萬人口。
土地方面，當中2成為工商地，3成為住宅用地，預計可興建25萬至40萬個住宅單位，當中公屋佔最少7成。根據報告，計劃可分2期進行，最快2029年可完成首階段工程，可供首批市民入住，而整個工程最快可以於2032年完工。
另外，為配合住客或上班一族的交通需要，計劃亦建議興建3條鐵路，分別連接堅尼地城、美孚及屯門南，可藉着與港珠澳大橋和大灣區連接，實現「一小時生活圈」概念。
對於以上填海計劃，有人支持，有人反對。支持的人認為可以紓緩房屋短缺的問題，增加就業機會；而反對的人就認為填海破壞海洋生態，理應先行回收高爾夫球場及棕地發展。
事實上，要妥善而持續增加土地供應並不容易，要解決土地不足的根本問題，筆者認同，直接填海造地是不二之選，主要是因為關於成本、土地運用方面，都會較其他方法容易控制。
成本方面，先講填海所需的費用，團結香港基金現階段未有總體估算，但參考顧問公司提供的數據，估計填海造地成本每平方呎須$1,360，而興建相關運輸設備的成本每平方呎為$650。
而其他方法如全速推展各項新發展區以及新市鎮的擴展計劃，包括古洞北和粉嶺北、東涌、洪水橋及元朗南，當中涉及不少農地收地及農作物補償，每平方呎農地補償金額約為$312至$1,040，另外牽涉補地價等賠償問題，價錢難以計算。
而土地運用方面，由於填海所得的土地較平整及廣闊，有利於快速興建房屋及工商大廈；相反，發展現有的新發展區，土地有可能有斜坡等，政府需要花時間清拆，而且要面對賠償、改劃等繁複程序，土地難以馬上運用。
當然，筆者亦明白環保人士所關注的，但香港土地不足是鐵一般的事實，即使現時不填海，日後都總要行這一步。在無可奈可的情況下，一部分人需要妥協，以解決房屋問題，但必須要降低對海洋生態的影響。
例如政府填海時選用較為環保的非疏浚式填海方法，以減少產生污泥廢料。環保的方式並不會挖走及清理海床上的淤泥，填海後需要時間，讓淤泥排走水份作沉降，從而減少疏浚量和對海洋的滋擾，降低對環境的危害。
填海一直以來都極具爭議，但同時是最有效的增加土地方法。但以現時的兩極化意見來說，相信短期內填海仍停留在紙上談兵的階段。
中原城市領先指數(CCL)新報188.64（反映2018/08/06至2018/08/12(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.15%，同時較上年同期上升17.80%。
4個分區中，只有新界(西)區錄得跌幅，按周下跌0.66%，新報173.58，較上年同期上升19.11%。反之，新界(東)區升幅最多，最新錄得206.36，按周上升0.75%，較上年同期上升23.90%。而港島及九龍區分別錄得193.89及185.84，按周分別上升0.48%及0.52%，較上年同期分別上升13.85%及17.69%。
-- 馬鞍山新港城2房 $685萬易主 --
世紀21奇豐物業海柏分行助理區域營業董事鄭達昌表示，新近錄得馬鞍山新港城成交，單位為J座高層07室，實用面積363平方呎，2房1廳，座向東南望開揚景，原開價$690萬，最後減至$685萬易主，實用面積平均呎價$18,871。
-- 屯門彩暉花園3房 成交價$648萬 --
祥益地產客戶經理古文彬表示，日前錄得屯門彩暉花園C座中層1室成交，實用面積758平方呎，3房2廳連套房，擁開揚景觀，獲區內換樓客以$648萬購入，實用面積平均呎價$8,549，稍低市場價成交。
-- 牛池灣威豪花園高層戶 $690萬易手--
世紀21富山地產聯席董事林偉雄表示，新近促成牛池灣威豪花園2座高層A室，實用面積400平方呎，2房1廳，座向東北享山景，原開價$700萬，減至$690萬獲承接，實用面積平均呎價$17,250，造價及呎價創該屋苑同類型單位新高。
-- 屯門豐景園中層戶 $485萬獲承接--
祥益地產高級營運經理林英傑表示，新近促成屯門豐景園2座中層2室，實用面積339平方呎，2房，附設企理裝修，獲區內首置客以$485萬獲承，實用面積平均呎價$14,307，屬市場價成交。
-- PARK YOHO 2B期命名為PARK YOHO Napoli --
新地旗下的PARK YOHO 2B期命名為PARK YOHO Napoli，由8座大樓組成，共提供712伙，間隔由開放式至4房不等，更設有頂層複式及平台特色戶。項目預計關鍵日期為2019年10月31日。 新地副董事總經理雷霆指，項目現時正待批預售樓花同意書，最快月底推售，會預留100伙作收租用。
-- 信置一號九龍道最快下周賣樓 --
由信置及市建局合作發展的一號九龍道，已上載樓書，涉及100伙單位，主打細單位，實用面積301至443平方呎，採1至2房間隔。信和置業營業部聯席董事田兆源表示，項目最快日內開價，開價後日內對外開放示位，最快下周賣樓。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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