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2019年11月: 平均成交呎價 $11123 0.8%   (上月:$11035)
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正視上車難 林鄭提出5項措施

[28Hse 三地產焦點 第一百二十七期 2017年8月16日] 新人事、新作風就可以解決香港嚴峻的房屋問題?新任行政長官林鄭月娥早前主動談及土地和房屋問題,表示市民人工的升幅追不上樓價升幅,而且普通家庭要用三分之二的收入供樓,所以政府必須立刻正視上樓難的問題。

根據運輸及房屋局資料,未來3至4年的潛在一手樓私人住宅供應,預計高達9.8萬伙,創有紀錄以來新高。林鄭指出「即使有土地供應也要有政策配合」,一手樓住宅供應雖增加,但樓價仍然高企,因此政府要從政策方面着手。

有見及此,她提出5項房屋土地措施,包括(1) 由專責小組召開完成土地來源的大辯論、(2)調整房屋政策,以置業為主導、(3) 研究出售資助房屋的定價、(4) 設計「港人首置上車盤」、(5) 研究如何讓居屋毋須補地價出租,在市場出租或分租予居住環境較惡劣的家庭。

事實上,林鄭月娥由上任前已明言會致力解決香港的住屋問題,未上任時,她提出建立置業階梯;上任後,她提供5項政策,但已根深蒂固的問題有這麼容易解決嗎?筆者認為,以上的措施偏向了一邊,漠視了負擔能力較低的人,並沒有全面解決問題。

先談第5項政策,的確,如果居屋毋須補地價就可以出租,市場的租盤數目一定會有所增加,但未必足以改變租金高企的事實。始終居屋的租金是由市價定價,試想想,現時就算一個約150平方呎劏房單位,叫價$5,000至$8,000、又或者更多,那居屋的租金會是多少?就算開價太高,無人問津,業主亦可以改為自住。

為了滿足不同負擔能力人士的需求,筆者覺得政府必須同時正視公屋不足的問題,需增建公屋和加快公屋的興建。無可爭辯的事實是,現時公屋的落成量不達標,輪候的人數愈來愈高,輪候的時間愈來愈長。

如果再選擇隻字不提增加公屋供應,或者相關政策,再多的上車盤,再多的租盤,房屋問題依然存在。相較之下,以上的5大措施中,筆者最期待的是設計「港人首置上車盤」,有意置業的人往往因樓價過高而上不到車,此舉無疑是重燃他們的信心。

相信不少人都關心「港人首置上車盤」能否及何時落實,林鄭回答,何時推出計畫要視乎能否找到較大及新的土地來源。換言之,這仍只停留在紙上談兵的階段,在開會討論前,筆者有一些建議。

競選時,林鄭提過定價方法可能是從建築費加上額外費用,或者是以家庭入息中位數四成比率計算。要考慮巿民負擔能力,認為定價固然要較市價平,如果不用與市場掛勾更為好事,但有機會出現與居屋政策出現巨大的差異。

另一方面,必須要訂定好箇中的條件,最為需要的條件,應要加入買賣限制,如購買「港人首置上車盤」的人士,於一定年期內不可轉讓,以免有心人利用漏洞,發生另類「借人頭」事件。而轉售時亦需要考慮加入一些限制,如只可賣給首次置業的香港人等。

重中之重的是,如何將「港人首置上車盤」與居屋界定清楚,如果兩者政策大同小異,又有些無謂;但兩者分別太大,又可能引起居屋戶的不滿。因此,專責小組是需要的,避免因一個政策而引起社會撕裂。

無可否認的是,也許有部分措施沒有對症下藥,流於表面,但有總好過無。但一切仍是研究階段,希望屆時不會開空頭支票,最後所有措施胎死腹中。有人說,新官上任三把火,希望他們真的可以燒出新氣象。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報159.84(反映2017/07/31至2017/08/06 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周微跌0.29%,較上年同期上升21.76%。

本周只有九龍區錄得升幅,按周上升0.49%,新報157.08,較上年同期上升22.33%。而港島區則錄得169.98,按周下跌0.98%,較上年同期上升21.88%。而新界(東)及新界(西)區剛分別錄得166.68及145.53,按周分別下跌2.86%及1.23%,反之較上年同期分別上升18.62%及23.51%。

上周成交個案

-- 北角光超台2房 成交價$680萬 --
世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示,日前促成北角光超台B座中層06室成交,實用面積450平方呎,2房間隔,座向東面望街景,獲區外換樓客以$680萬承接,實用面積平均呎價$15,111,屬市價水平。

-- 天水圍居屋天祐苑低層戶 $358萬獲承接 --
祥益地產分行經理林家倫表示,新近錄得天水圍居屋天祐苑B座低層6室,實用面積438平方呎,原開價$370萬,後減價$12萬至$358萬獲區內客承接,實用面積平均呎價$8,174。

-- 荃灣海濱花園3房 $667萬易主--
世紀21物業(荃灣)分行市務推廣經理宋曉軍表示,新近促成荃灣海濱花園2座(海珠閣)低層G室成交,實用面積577平方呎,3房間隔,座向西北享海景,以$667萬易手,實用面積平均呎價$11,560。

-- 天水圍嘉湖山莊低層戶 成交價$402萬--
祥益地產分行經理林家倫表示,日前促成天水圍嘉湖山莊5期(麗湖居) 4座低層E室成交,實用面積446平方呎,2房1廳,附設企理裝修,獲區內首置客以$402萬承接,實用面積平均呎價$9,013,稍低市場價成交。

新盤動向

-- 荃灣全‧城滙上載樓書 --
由華懋及港鐵合作發展的荃灣全‧城滙,已上載樓書。項目位於大河道98號,設有7座,提供953個單位,間隔為1房至3房,實用面積由427至859平方呎不等。

華懋集團銷售部總監吳崇武指,項目最快明天(16日)下午開價,單位不少於191伙,主要2房及3房戶,定價參考近期市況及附近新盤。

-- 荃灣海之戀‧愛炫美加推207伙 --
長實旗下的荃灣海之戀‧愛炫美加推207伙,當中包括首度推出的第5座兩房戶152伙,及55伙第1至3座四房戶,定價由$990.9萬至$3,162.6萬,市值逾$33億。

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