2024-04-24 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百二十七期 2017年8月16日] 新人事、新作風就可以解決香港嚴峻的房屋問題？新任行政長官林鄭月娥早前主動談及土地和房屋問題，表示市民人工的升幅追不上樓價升幅，而且普通家庭要用三分之二的收入供樓，所以政府必須立刻正視上樓難的問題。
根據運輸及房屋局資料，未來3至4年的潛在一手樓私人住宅供應，預計高達9.8萬伙，創有紀錄以來新高。林鄭指出「即使有土地供應也要有政策配合」，一手樓住宅供應雖增加，但樓價仍然高企，因此政府要從政策方面着手。
有見及此，她提出5項房屋土地措施，包括(1) 由專責小組召開完成土地來源的大辯論、(2)調整房屋政策，以置業為主導、(3) 研究出售資助房屋的定價、(4) 設計「港人首置上車盤」、(5) 研究如何讓居屋毋須補地價出租，在市場出租或分租予居住環境較惡劣的家庭。
事實上，林鄭月娥由上任前已明言會致力解決香港的住屋問題，未上任時，她提出建立置業階梯；上任後，她提供5項政策，但已根深蒂固的問題有這麼容易解決嗎？筆者認為，以上的措施偏向了一邊，漠視了負擔能力較低的人，並沒有全面解決問題。
先談第5項政策，的確，如果居屋毋須補地價就可以出租，市場的租盤數目一定會有所增加，但未必足以改變租金高企的事實。始終居屋的租金是由市價定價，試想想，現時就算一個約150平方呎劏房單位，叫價$5,000至$8,000、又或者更多，那居屋的租金會是多少？就算開價太高，無人問津，業主亦可以改為自住。
為了滿足不同負擔能力人士的需求，筆者覺得政府必須同時正視公屋不足的問題，需增建公屋和加快公屋的興建。無可爭辯的事實是，現時公屋的落成量不達標，輪候的人數愈來愈高，輪候的時間愈來愈長。
如果再選擇隻字不提增加公屋供應，或者相關政策，再多的上車盤，再多的租盤，房屋問題依然存在。相較之下，以上的5大措施中，筆者最期待的是設計「港人首置上車盤」，有意置業的人往往因樓價過高而上不到車，此舉無疑是重燃他們的信心。
相信不少人都關心「港人首置上車盤」能否及何時落實，林鄭回答，何時推出計畫要視乎能否找到較大及新的土地來源。換言之，這仍只停留在紙上談兵的階段，在開會討論前，筆者有一些建議。
競選時，林鄭提過定價方法可能是從建築費加上額外費用，或者是以家庭入息中位數四成比率計算。要考慮巿民負擔能力，認為定價固然要較市價平，如果不用與市場掛勾更為好事，但有機會出現與居屋政策出現巨大的差異。
另一方面，必須要訂定好箇中的條件，最為需要的條件，應要加入買賣限制，如購買「港人首置上車盤」的人士，於一定年期內不可轉讓，以免有心人利用漏洞，發生另類「借人頭」事件。而轉售時亦需要考慮加入一些限制，如只可賣給首次置業的香港人等。
重中之重的是，如何將「港人首置上車盤」與居屋界定清楚，如果兩者政策大同小異，又有些無謂；但兩者分別太大，又可能引起居屋戶的不滿。因此，專責小組是需要的，避免因一個政策而引起社會撕裂。
無可否認的是，也許有部分措施沒有對症下藥，流於表面，但有總好過無。但一切仍是研究階段，希望屆時不會開空頭支票，最後所有措施胎死腹中。有人說，新官上任三把火，希望他們真的可以燒出新氣象。
中原城市領先指數(CCL)新報159.84（反映2017/07/31至2017/08/06 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周微跌0.29%，較上年同期上升21.76%。
本周只有九龍區錄得升幅，按周上升0.49%，新報157.08，較上年同期上升22.33%。而港島區則錄得169.98，按周下跌0.98%，較上年同期上升21.88%。而新界(東)及新界(西)區剛分別錄得166.68及145.53，按周分別下跌2.86%及1.23%，反之較上年同期分別上升18.62%及23.51%。
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三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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