超過100%按揭 是喜訊還是警號?
28HSE 編輯部  2016-06-28  三地產焦點 
超過100%按揭 是喜訊還是警號?

[28Hse 三地產焦點 第六十八期 2016年6月29日] 樓市前景不明朗,有發展商為吸引換樓客,推高成數按揭計劃,當中新地元朗PARK YOHO Venezia首創120%按揭,其後長實世宙亦都推出了「成交金額123%第一按揭」。按揭計劃一出,不少網民都好驚訝,完全不明白為何按揭成數可以超過100%,亦都質疑「借突樓價」是否合法。

何謂120%按揭,首先這個計劃是針對已擁有物業(但尚未供斷)的買家而設的,是指在毋須入息審查的情況,下,發展商最多可提供新買物業樓價的120%貸款,當中95%用作支付新購物業的樓價,另外25%則作為償還舊樓貸款,貸款期為3年,首年只須供息,息率P減2.85厘(P為5厘),其後可申請最長25年延續貸款,利率為P減1厘。

而「成交金額123%第一按揭」則與上述接揭計劃大同小異,亦是針對已有物業而手頭未有足夠首期的換樓客,只是發展商可提供的最高貸款額為新購物業成交價123%一按,而如果三年後買家未能償還餘額,長實則會視乎情況再作安排。

對於以上的新計劃,有人覺得是發展商睇淡後市的表現,是減價前的最後一步;另有人覺得計劃新穎,迎合換樓者的需要;亦都有人認為這超高風險,認為「邊有咁大隻蛤乸隨街跳」。筆者則認為計劃相當吸引,但前提是樓市不會向下調整,而且這是將風險轉移到買家身上,有意換樓的買家要評估風險。

首先,我們會以120%按揭做例子,如果買家購買一個$800萬的單位,而買家本人或其近親擁有的物業又有按揭未償還,該物業的樓價要達$560萬,發展商就會最高借$960萬予買家,用於償還舊居按揭($200萬)及支付新樓樓價($760萬)。

理想化的諗,這是一條絕世好蹺,舊樓加新樓總值$1,360萬,而最高可借貸$960萬,即是整體按揭成數約7成,相較之下,120%按揭的風險比造8成或以上按揭的新盤低。理想歸理想,現實終歸現實,如果樓市向下跌,現實卻是令大家難以接受的。

現實是當買家採用以上超過100%按揭計劃買樓,很大機會一入手時或稍後時間,新購買的物業會成為負資產,即是物業價值低於借貸金額,因為買家造了95%按揭,只需付5%就可以,若樓價跌多於5%,物業即成負資產。

坦白說,發展商做到這一步,正正反映了他們睇淡後市,故急於去貨,以免物業單位囤積,應是減價前的最後一步。筆者相信,計劃會吸引到一批年青人靠「父幹」上車,父母不用付出大量現金,只需提供自己的物業,就可以幫助子女上車,感覺比一開頭就付出大額首期輕鬆,負擔較少。

但不得不留意的是,如果樓市向下調整,這將會是一個計時炸彈;但如果樓價沒有下跌,買家又是否供得起單位?又會否斷供?一旦因財政問題而停止供樓,將會欠發展商一筆債務,故此,筆者勸籲大家入市時,不要因按揭成數吸引就輕易決定,應是評估自身的供款能力,以免得不償失。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報129.38(反映2016/06/13至2016/06/19 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周微升0.14%,但較上年同期下跌8.8%。

港島區新報136.02,按周下跌1.26%,較上年同期下跌10.77%。而九龍區則錄得128.36,按周上升0.58%,但較上年同期下跌8.38%。新界(東)及新界(西)區分別錄得136.93及115.32,按周分別上升1.06%及0.90%,較上年同期下跌7.42%及9.23%。

上周成交個案


-- 屯門居屋兆康苑高層戶 $306.8萬易主 --
祥益地產高級營業經理黃振文表示,新近錄得屯門居屋兆康苑成交,單位為I座高層7室,實用面積449平方呎,2房2廳,累減$33.2萬,以$306.8萬(自由市場價)獲準新婚首置客承接,實用面積平均呎價$6,833,屬市場價成交。


-- 慈雲山怡庭居2房 減價$14萬易手 --
世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示,日前錄得慈雲山怡庭居1座中層D室成交,單位實用面積302平方呎,座向西南望開揚景,單位原叫價$370萬,後減價$14萬至$356萬售出,實用面積平均呎價$11,788。


-- 屯門海麗花園低層 $312.8萬獲承接--
祥益地產分行主管李意銘表示,新近錄得屯門海麗花園1座低層C室成交,實用面積428平方呎,2房1廳,日前獲區外客以$312.8萬承接,實用面積平均呎價$7,308,屬市場價成交。


-- 北角健威花園高層戶 $563萬沽出--
世紀21北山地產客戶經理胡珈霆表示,新近錄得北角健威花園F座高層02室成交,單位實用面積456平方呎,2房間隔,座向南面望開揚景,以$563萬沽出,實用面積平均呎價$12,346,屬市價水平。

新盤動向


-- 長沙灣海柏匯停售39伙 --
香港小輪長沙灣海柏匯公布新銷售安排,宣布即日起停售39伙單位,市場人士預期發展商日內將修改價單重新部署。事實上,海柏匯於上周一(20日)才停售45伙,翌日改價單並安排上周六(25日)重新發售。
-- 宏安馬鞍山項目8月推 --
宏安地產營業及市務總經理程德韻表示,旗下2個馬鞍山新盤快將推售,其中馬錦街項目提供640伙,料8月率先開售,而恒光街項目則提供364伙或料緊接推出。兩盤均以開放式至1房為主,提供少量2房戶。


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