2024-05-03 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第六十八期 2016年6月29日] 樓市前景不明朗，有發展商為吸引換樓客，推高成數按揭計劃，當中新地元朗PARK YOHO Venezia首創120%按揭，其後長實世宙亦都推出了「成交金額123%第一按揭」。按揭計劃一出，不少網民都好驚訝，完全不明白為何按揭成數可以超過100%，亦都質疑「借突樓價」是否合法。
何謂120%按揭，首先這個計劃是針對已擁有物業（但尚未供斷）的買家而設的，是指在毋須入息審查的情況,下，發展商最多可提供新買物業樓價的120%貸款，當中95%用作支付新購物業的樓價，另外25%則作為償還舊樓貸款，貸款期為3年，首年只須供息，息率P減2.85厘（P為5厘），其後可申請最長25年延續貸款，利率為P減1厘。
而「成交金額123%第一按揭」則與上述接揭計劃大同小異，亦是針對已有物業而手頭未有足夠首期的換樓客，只是發展商可提供的最高貸款額為新購物業成交價123%一按，而如果三年後買家未能償還餘額，長實則會視乎情況再作安排。
對於以上的新計劃，有人覺得是發展商睇淡後市的表現，是減價前的最後一步；另有人覺得計劃新穎，迎合換樓者的需要；亦都有人認為這超高風險，認為「邊有咁大隻蛤乸隨街跳」。筆者則認為計劃相當吸引，但前提是樓市不會向下調整，而且這是將風險轉移到買家身上，有意換樓的買家要評估風險。
首先，我們會以120%按揭做例子，如果買家購買一個$800萬的單位，而買家本人或其近親擁有的物業又有按揭未償還，該物業的樓價要達$560萬，發展商就會最高借$960萬予買家，用於償還舊居按揭($200萬)及支付新樓樓價($760萬)。
理想化的諗，這是一條絕世好蹺，舊樓加新樓總值$1,360萬，而最高可借貸$960萬，即是整體按揭成數約7成，相較之下，120%按揭的風險比造8成或以上按揭的新盤低。理想歸理想，現實終歸現實，如果樓市向下跌，現實卻是令大家難以接受的。
現實是當買家採用以上超過100%按揭計劃買樓，很大機會一入手時或稍後時間，新購買的物業會成為負資產，即是物業價值低於借貸金額，因為買家造了95%按揭，只需付5%就可以，若樓價跌多於5%，物業即成負資產。
坦白說，發展商做到這一步，正正反映了他們睇淡後市，故急於去貨，以免物業單位囤積，應是減價前的最後一步。筆者相信，計劃會吸引到一批年青人靠「父幹」上車，父母不用付出大量現金，只需提供自己的物業，就可以幫助子女上車，感覺比一開頭就付出大額首期輕鬆，負擔較少。
但不得不留意的是，如果樓市向下調整，這將會是一個計時炸彈；但如果樓價沒有下跌，買家又是否供得起單位？又會否斷供？一旦因財政問題而停止供樓，將會欠發展商一筆債務，故此，筆者勸籲大家入市時，不要因按揭成數吸引就輕易決定，應是評估自身的供款能力，以免得不償失。
中原城市領先指數(CCL)新報129.38（反映2016/06/13至2016/06/19 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周微升0.14%，但較上年同期下跌8.8%。
港島區新報136.02，按周下跌1.26%，較上年同期下跌10.77%。而九龍區則錄得128.36，按周上升0.58%，但較上年同期下跌8.38%。新界(東)及新界(西)區分別錄得136.93及115.32，按周分別上升1.06%及0.90%，較上年同期下跌7.42%及9.23%。
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