2024-05-04 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第六十八期 2016年6月29日] 楼市前景不明朗，有发展商为吸引换楼客，推高成数按揭计划，当中新地元朗PARK YOHO Venezia首创120%按揭，其后长实世宙亦都推出了「成交金额123%第一按揭」。按揭计划一出，不少网民都好惊讶，完全不明白为何按揭成数可以超过100%，亦都质疑「借突楼价」是否合法。
何谓120%按揭，首先这个计划是针对已拥有物业（但尚未供断）的买家而设的，是指在毋须入息审查的情况,下，发展商最多可提供新买物业楼价的120%贷款，当中95%用作支付新购物业的楼价，另外25%则作为偿还旧楼贷款，贷款期为3年，首年只须供息，息率P减2.85厘（P为5厘），其后可申请最长25年延续贷款，利率为P减1厘。
而「成交金额123%第一按揭」则与上述接揭计划大同小异，亦是针对已有物业而手头未有足够首期的换楼客，只是发展商可提供的最高贷款额为新购物业成交价123%一按，而如果三年后买家未能偿还馀额，长实则会视乎情况再作安排。
对于以上的新计划，有人觉得是发展商睇淡后市的表现，是减价前的最后一步；另有人觉得计划新颖，迎合换楼者的需要；亦都有人认为这超高风险，认为「边有咁大只蛤乸随街跳」。笔者则认为计划相当吸引，但前提是楼市不会向下调整，而且这是将风险转移到买家身上，有意换楼的买家要评估风险。
首先，我们会以120%按揭做例子，如果买家购买一个$800万的单位，而买家本人或其近亲拥有的物业又有按揭未偿还，该物业的楼价要达$560万，发展商就会最高借$960万予买家，用于偿还旧居按揭($200万)及支付新楼楼价($760万)。
理想化的谂，这是一条绝世好跷，旧楼加新楼总值$1,360万，而最高可借贷$960万，即是整体按揭成数约7成，相较之下，120%按揭的风险比造8成或以上按揭的新盘低。理想归理想，现实终归现实，如果楼市向下跌，现实却是令大家难以接受的。
现实是当买家采用以上超过100%按揭计划买楼，很大机会一入手时或稍后时间，新购买的物业会成为负资产，即是物业价值低于借贷金额，因为买家造了95%按揭，只需付5%就可以，若楼价跌多于5%，物业即成负资产。
坦白说，发展商做到这一步，正正反映了他们睇淡后市，故急于去货，以免物业单位囤积，应是减价前的最后一步。笔者相信，计划会吸引到一批年青人靠「父干」上车，父母不用付出大量现金，只需提供自己的物业，就可以帮助子女上车，感觉比一开头就付出大额首期轻松，负担较少。
但不得不留意的是，如果楼市向下调整，这将会是一个计时炸弹；但如果楼价没有下跌，买家又是否供得起单位？又会否断供？一旦因财政问题而停止供楼，将会欠发展商一笔债务，故此，笔者劝吁大家入市时，不要因按揭成数吸引就轻易决定，应是评估自身的供款能力，以免得不偿失。
中原城市领先指数(CCL)新报129.38（反映2016/06/13至2016/06/19 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周微升0.14%，但较上年同期下跌8.8%。
港岛区新报136.02，按周下跌1.26%，较上年同期下跌10.77%。而九龙区则录得128.36，按周上升0.58%，但较上年同期下跌8.38%。新界(东)及新界(西)区分别录得136.93及115.32，按周分别上升1.06%及0.90%，较上年同期下跌7.42%及9.23%。
-- 屯门居屋兆康苑高层户 $306.8万易主 --
祥益地产高级营业经理黄振文表示，新近录得屯门居屋兆康苑成交，单位为I座高层7室，实用面积449平方尺，2房2厅，累减$33.2万，以$306.8万(自由市场价)获准新婚首置客承接，实用面积平均尺价$6,833，属市场价成交。
-- 慈云山怡庭居2房 减价$14万易手 --
世纪21富山地产联席董事刘倩彤表示，日前录得慈云山怡庭居1座中层D室成交，单位实用面积302平方尺，座向西南望开扬景，单位原叫价$370万，后减价$14万至$356万售出，实用面积平均尺价$11,788。
-- 屯门海丽花园低层 $312.8万获承接--
祥益地产分行主管李意铭表示，新近录得屯门海丽花园1座低层C室成交，实用面积428平方尺，2房1厅，日前获区外客以$312.8万承接，实用面积平均尺价$7,308，属市场价成交。
-- 北角健威花园高层户 $563万沽出--
世纪21北山地产客户经理胡珈霆表示，新近录得北角健威花园F座高层02室成交，单位实用面积456平方尺，2房间隔，座向南面望开扬景，以$563万沽出，实用面积平均尺价$12,346，属市价水平。
-- 长沙湾海柏汇停售39伙 --
香港小轮长沙湾海柏汇公布新销售安排，宣布即日起停售39伙单位，市场人士预期发展商日内将修改价单重新部署。事实上，海柏汇于上周一（20日）才停售45伙，翌日改价单并安排上周六（25日）重新发售。
-- 宏安马鞍山项目8月推 --
宏安地产营业及市务总经理程德韵表示，旗下2个马鞍山新盘快将推售，其中马锦街项目提供640伙，料8月率先开售，而恒光街项目则提供364伙或料紧接推出。两盘均以开放式至1房为主，提供少量2房户。
有用
