2024-04-19 易發睇樓團
[28Hse 三地產焦點 第三十期 2015年9月30日] 美國聯儲局早前議息後，決定9月不加息，維持利率不變。消息一出，正在供樓的業主可以鬆一口氣，更有地產代理預計業主稍後會更願意放盤，年底放盤量或會增一成。究竟美國暫不加息的決定，是否可為冰封的樓市解封？
事實上，二手市場仍是呈膠著狀態，「劈價」、「撻訂」及「新高」等奇怪現象依然存在。新近連老牌豪宅單位也要減價出售，山頂加列山道瑞燕大廈高層B室，實用面積1,912平方呎，業主原本叫價$6,380萬，近日減價$200萬，以約$6,180萬易手，減幅約3%，是次成交造價較市價低約9%。
話雖如此，市場同時不乏創新高成交，好像是青衣長發邨賢發樓高層24室，實用面積349平方呎，單位於上月以$368萬（已補地價）獲承接，實用面積平均呎價$10,544，創長發邨以及區內公屋呎價新高。其成交呎價更是較同邨於7月錄得的紀錄呎價$9,685，高出約9%。
成交淡靜，還同時創出新高呎價及減價成交，反映睇好的買家及睇淡後市的業主同時存在。究竟是以新高呎價買入單位的買家太顛，還是低市價出售單位的業主吃了虧？抑或是業主洞悉天機，提早在冧市前沽貨？
首先，有部分買家入市是基於個別原因，如結婚及生子等；另有個別業主因私人原因而減價賣樓，如股票失利，急於套現，這種種原因難以用作判斷市民的真實心態，難以判斷市場的真實狀況。
但二手成交淡靜反映了一種現象，就是有價無市，業主叫價進取，議價空間低，而買家想以低市價入市，導致雙方角力，二手成交慘淡，那為何仍會發生上述的怪現象？是因為新近有多個不明朗因素，加上缺乏成交，令買家或賣家兩方中，只要某一方着急，就被抬價或被迫劈價，這才是使「新高」和「劈價」成交同時出現的主因。
美國不加息對業主來說是一個好消息，對買家來說就是買樓的機會減少了。但不得不承認，就算今個月不加息，總有一天會加息。而市場普遍預計今年內開始加息，根據調查顯示，路透最新訪問了93名經濟師，其中72名認為聯儲局將會於12月加息，其餘12名則估計明年才加息。調查又指，分析員預計12月加息的機會率為六成，而10月加息機會只有兩成。
聯儲局今年只剩下10月和12月兩次會議，聯儲局主席耶倫早前重申，任何一次會議都有加息可能性，若決定加息會特別召開記者會交代，又強調今次會上曾實際討論過加息，只是最終認為時機未到。有分析指，耶倫的言論是為今年內加息留下後路。
雖則有專家預計12月加息，加幅達0.25厘，對供樓人士影響相對較少。但是各會員不要忘記，只要美國一開始加息，有機會同時開始利息上升週期，有專家預計美國將會每一季加0.25%，即是一年加1%，但沒有提到幾時會完結，所以其實一旦開始加息，對樓市的衝擊會很大。
事實上，香港始終面臨多個不明朗因素，包括美國加息步伐未明，以及中國經濟下行風險等，所以筆者建議各準買家要量力而為，買樓並不急於這一時三刻，入市前要確保銀彈足夠，以免因加息而負擔不起。
中原城市領先指數(CCL)最新報146.67（反映2015/9/14至2015/9/20 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周微跌0.17%，而較上年同期上升15.27%。
本周港島及新界(西)區均錄得升幅，港島最新錄得160.47，按周上升0.38%，而較上年同期上升16.42%。而新界(西)區按周上升0.15%，新報129.65，較上年同期上升16.63%。而九龍區跌幅最多，新報143.68，按周下跌0.62%，較上年同期上升14.42%。新界(東)區新近錄得153.49，較上周下跌0.53%，而較上年同期上升18.29%。
-- 天后美城花園大廈開放式 $818萬易主 --
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，新近錄得位於天后興發街62-74號的美城花園大廈高層F室成交，實用面積450平方呎，建築面積527平方呎，原則2房，改開放式間隔，向西北望開揚維港煙花海景，原業主早於一個月前叫價$880萬放盤，最終成交價為$818萬，減幅達7%，實用面積平均呎價$18,178，建築面積平均呎價$15,522，屬市價水平。
-- 天后僑興大廈高層戶 $695萬獲承接 --
世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示，位於天后英皇道14號的僑興大廈，新近錄得成交，單位為高層J室，實用面積500平方呎，建築面積650平方呎，2房，向北望樓景，獲區外換樓客以$695萬承接，實用面積平均呎價$13,900，而建築面積平均呎價$10,692，屬市價水平。
-- 屯門翠寧花園兩房戶新高價成交 --
祥益地產高級營業經理胡志偉表示，屯門居屋翠寧花園新近錄得3座高層F室，實用面積484平方呎，建築面積576平方呎，兩房兩廳，日前獲一名區內首置客以$398萬（自由市場價）承接，實用面積平均呎價$8,223，建築面積平均呎價$6,910，是次成交及呎價更創下該屋苑入伙以來同類型單位的新高紀錄。
-- 屯門市廣場兩房 $9,500租出 --
祥益地產高級營業經理袁思賢表示，最近錄得屯門市廣場2座高層C室，實用面積326平方呎，建築面積445平方呎，兩房一廳，附設靚裝修，日前獲一名外區客以$9,500承租，實用面積平均呎租$29.1，建築面積平均呎租$21.3。
-- 黃金周300組內地客參觀星海譽 --
由長實發展的紅磡維港‧星岸舉行記者會，公布最新的銷售部署。長江實業地產投資有限公司董事郭子威表示，項目將於黃金周（10月1日至7日）邀請逾300組內地客參觀項目第5座星海譽，客人主要來自廣州及深圳，為此，公司安排4名操流利普通話的置港大使，負責講解置港付款辦法，當中包括7%從價印花税及8.5%買家印花税。
-- 旺角利得街商住項目正式命名為利奧坊曉岸 --
恒基地產旗下的旺角利得街商住項目舉行命名儀式，命名為利奧坊曉岸。恒基地產營業（二）部總經理韓家輝表示，項目位於利得街11至33號，提供448伙，提供開放式至3房戶，1房單位佔六成，樓書及示位正準備當中，料未來2星期內公布，期望10月份開售。
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