2024-05-02 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第三十期 2015年9月30日] 美国联储局早前议息后，决定9月不加息，维持利率不变。消息一出，正在供楼的业主可以松一口气，更有地产代理预计业主稍后会更愿意放盘，年底放盘量或会增一成。究竟美国暂不加息的决定，是否可为冰封的楼市解封？
事实上，二手市场仍是呈胶著状态，「劈价」、「挞订」及「新高」等奇怪现象依然存在。新近连老牌豪宅单位也要减价出售，山顶加列山道瑞燕大厦高层B室，实用面积1,912平方尺，业主原本叫价$6,380万，近日减价$200万，以约$6,180万易手，减幅约3%，是次成交造价较市价低约9%。
话虽如此，市场同时不乏创新高成交，好像是青衣长发邨贤发楼高层24室，实用面积349平方尺，单位于上月以$368万（已补地价）获承接，实用面积平均尺价$10,544，创长发邨以及区内公屋尺价新高。其成交尺价更是较同邨于7月录得的纪录尺价$9,685，高出约9%。
成交淡静，还同时创出新高尺价及减价成交，反映睇好的买家及睇淡后市的业主同时存在。究竟是以新高尺价买入单位的买家太颠，还是低市价出售单位的业主吃了亏？抑或是业主洞悉天机，提早在冧市前沽货？
首先，有部分买家入市是基于个别原因，如结婚及生子等；另有个别业主因私人原因而减价卖楼，如股票失利，急于套现，这种种原因难以用作判断市民的真实心态，难以判断市场的真实状况。
但二手成交淡静反映了一种现象，就是有价无市，业主叫价进取，议价空间低，而买家想以低市价入市，导致双方角力，二手成交惨淡，那为何仍会发生上述的怪现象？是因为新近有多个不明朗因素，加上缺乏成交，令买家或卖家两方中，只要某一方着急，就被抬价或被迫劈价，这才是使「新高」和「劈价」成交同时出现的主因。
美国不加息对业主来说是一个好消息，对买家来说就是买楼的机会减少了。但不得不承认，就算今个月不加息，总有一天会加息。而市场普遍预计今年内开始加息，根据调查显示，路透最新访问了93名经济师，其中72名认为联储局将会于12月加息，其馀12名则估计明年才加息。调查又指，分析员预计12月加息的机会率为六成，而10月加息机会只有两成。
联储局今年只剩下10月和12月两次会议，联储局主席耶伦早前重申，任何一次会议都有加息可能性，若决定加息会特别召开记者会交代，又强调今次会上曾实际讨论过加息，只是最终认为时机未到。有分析指，耶伦的言论是为今年内加息留下后路。
虽则有专家预计12月加息，加幅达0.25厘，对供楼人士影响相对较少。但是各会员不要忘记，只要美国一开始加息，有机会同时开始利息上升周期，有专家预计美国将会每一季加0.25%，即是一年加1%，但没有提到几时会完结，所以其实一旦开始加息，对楼市的冲击会很大。
事实上，香港始终面临多个不明朗因素，包括美国加息步伐未明，以及中国经济下行风险等，所以笔者建议各准买家要量力而为，买楼并不急于这一时三刻，入市前要确保银弹足够，以免因加息而负担不起。
中原城市领先指数(CCL)最新报146.67（反映2015/9/14至2015/9/20 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周微跌0.17%，而较上年同期上升15.27%。
本周港岛及新界(西)区均录得升幅，港岛最新录得160.47，按周上升0.38%，而较上年同期上升16.42%。而新界(西)区按周上升0.15%，新报129.65，较上年同期上升16.63%。而九龙区跌幅最多，新报143.68，按周下跌0.62%，较上年同期上升14.42%。新界(东)区新近录得153.49，较上周下跌0.53%，而较上年同期上升18.29%。
-- 天后美城花园大厦开放式 $818万易主 --
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示，新近录得位于天后兴发街62-74号的美城花园大厦高层F室成交，实用面积450平方尺，建筑面积527平方尺，原则2房，改开放式间隔，向西北望开扬维港烟花海景，原业主早于一个月前叫价$880万放盘，最终成交价为$818万，减幅达7%，实用面积平均尺价$18,178，建筑面积平均尺价$15,522，属市价水平。
-- 天后侨兴大厦高层户 $695万获承接 --
世纪21北山地产营业董事严智贇表示，位于天后英皇道14号的侨兴大厦，新近录得成交，单位为高层J室，实用面积500平方尺，建筑面积650平方尺，2房，向北望楼景，获区外换楼客以$695万承接，实用面积平均尺价$13,900，而建筑面积平均尺价$10,692，属市价水平。
-- 屯门翠宁花园两房户新高价成交 --
祥益地产高级营业经理胡志伟表示，屯门居屋翠宁花园新近录得3座高层F室，实用面积484平方尺，建筑面积576平方尺，两房两厅，日前获一名区内首置客以$398万（自由市场价）承接，实用面积平均尺价$8,223，建筑面积平均尺价$6,910，是次成交及尺价更创下该屋苑入伙以来同类型单位的新高纪录。
-- 屯门市广场两房 $9,500租出 --
祥益地产高级营业经理袁思贤表示，最近录得屯门市广场2座高层C室，实用面积326平方尺，建筑面积445平方尺，两房一厅，附设靓装修，日前获一名外区客以$9,500承租，实用面积平均尺租$29.1，建筑面积平均尺租$21.3。
-- 黄金周300组内地客参观星海誉 --
由长实发展的红磡维港‧星岸举行记者会，公布最新的销售部署。长江实业地产投资有限公司董事郭子威表示，项目将于黄金周（10月1日至7日）邀请逾300组内地客参观项目第5座星海誉，客人主要来自广州及深圳，为此，公司安排4名操流利普通话的置港大使，负责讲解置港付款办法，当中包括7%从价印花税及8.5%买家印花税。
-- 旺角利得街商住项目正式命名为利奥坊晓岸 --
恒基地产旗下的旺角利得街商住项目举行命名仪式，命名为利奥坊晓岸。恒基地产营业（二）部总经理韩家辉表示，项目位于利得街11至33号，提供448伙，提供开放式至3房户，1房单位占六成，楼书及示位正准备当中，料未来2星期内公布，期望10月份开售。
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