物業轉按知多少?
28HSE 編輯部  2021-05-18  三地產焦點 
物業轉按知多少?  

[28Hse 三地產焦點 第三百二十一期 2021年05月19日] 隨著疫情有緩和的跡象,樓市交投暢旺,帶動按揭申請及貸款量顯著回升。根據金管局最新住宅按揭統計,今年3月新申請按揭宗數為17,946宗,按月飆升44.1%,而按揭金額亦大增39%至$530億,創單月歷史新高紀錄。

此外,在香港超低息的環境下,轉按個案亦有所增加,3月份轉按貸款額及宗數分別錄得$71.08億及1,863宗,按月增加31.7%及41.6%,兩者均創17個月的新高。

究竟轉按是什麼?是否真的對買家有著數呢?首先,我們先要了解轉按的詳情,轉按是指買家將物業的按揭轉移至由另一間銀行承按,可分為「平手轉按」及「轉按套現」兩種。

「平手轉按」是指借款人只將原有未供完的貸款部分轉至另一間銀行,並沒有改變貸款額;而「轉按套現」是指借款人將持有的物業,完全轉由另一間銀行承造按揭,當中會增加貸款額,以套現更多資金。

轉按有什麼好處? 一般而言,業主選擇轉移按揭至另一間銀行,通常是因為有銀行可提供更低的按揭利率,或提供可觀的現金回贈,以減輕業主供樓。再者,現時按揭比私人貸款更為低息,因此不少業主利用「轉按套現」,以較低的利息支出借錢,用作投資或應付財政困難等。

除此之外,政府放寬了首次置業人士按揭成數,購買$800萬的住宅單位最高可借9成按揭,對於此類業主,轉按對他們是非常有用的,因為承造超過物業價值6成以上的按揭,買家須購買按揭保險。

當業主將物業轉按,假設有關物業一兩年後升值,或者將物業按揭成數下降至低於6成,業主有機會毋須再購買按揭保險。就此情況,業主可申請保費退款,首年申請的話可退回40%、兩年25%、三年15%。

那轉按是否穩賺不賠的方法呢?非也,值得留意的是,銀行在按揭條款中訂有罰息期,最常見的為2至3年。若然業主在罰息期間轉按或出售物業,或須支付罰款,甚至要退回部分或全數現金回贈。因此,轉按前要查看原按揭的按揭通知書,以免觸犯當中條款。

另一方面,銀行並不一定會百分百批出轉按申請。當收到業主的申請後,新按揭銀行會對申請人的財務狀況作出評估,並重新進行壓力測試,以決定決定批出的貸款額。基於現時的經濟環境,銀行審批按揭的態度普遍較為審慎,有可能最終批出的貸款額比原先的更少。

無可否認,市場有不少比原定按揭更吸引之按揭計劃,的確吸引不少人申請。但大家考慮是否採用時,需先計算轉按是否物有所值,轉按回報高不高,以及以免最後得不償失。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新錄得183.68(反映2021/05/03至2021/05/09 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.23%,較上年同期上升4.40%。

當中,九龍區跌幅最多,新報180.37,按周下跌0.14%,較上年同期上升3.33%。反之,新界(西)區錄得升幅,按周上升1.66%,最新錄得172.48,較上年同期上升4.67%。其次為港島及新界(東)區錄得升幅,分別錄得191.94及197.04,按周上升0.33%及0.83%,較上年同期分別上升5.47%及5.64%。

上周成交個案

-- 馬鞍山雅典居3房 $1,288萬易主 --
世紀21奇豐物業錦豐分行助理區域營業董事黎健峯表示,日前錄得馬鞍山雅典居成交,單位為3座低層C室,實用面積874平方呎,3房間隔,座向西北,享海景,原叫價$1,300萬,後減至$1,288萬連車位沽售,實用面積平均呎價$14,737。

-- 屯門海麗花園2房 $530萬獲承接 --
祥益地產高級分行經理黃文樂表示,日前促成屯門海麗花園1座低層B室,實用面積428平方呎,2房,獲區內首置客以$530萬,實用面積平均呎價$12,383,屬市場價成交。

-- 大埔太湖花園高層戶 成交價$605萬--
世紀21宇田地產高級客戶經理羅家威表示,新近錄得大埔太湖花園成交,單位為3座高層H室,實用面積400平方呎,2房,望內園景,成交價$605萬,實用面積平均呎價$15,125。

-- 天水圍天富苑高層戶 $500萬易手--
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示,日前錄得天水圍居屋天富苑D座高層8室,實用面積650平方呎,獲區內首置客以$500萬(居二市場價)購入,實用面積平均呎價$7,692,屬市場價成交。

新盤動向

-- THE HENLEY第1期加推48伙 --
恒地旗下的啟德THE HENLEY第1期加推第6號價單,涉及48伙,定價$03.3萬至$,121.9萬,呎價$26,566至$37,909,以最高5%折扣計算,折實價$573.13萬至$1,065.8萬,折實呎價約$2.5萬至$3.6萬。


三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。
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