2024-04-27 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第三百二十一期 2021年05月19日] 随著疫情有缓和的迹象，楼市交投畅旺，带动按揭申请及贷款量显著回升。根据金管局最新住宅按揭统计，今年3月新申请按揭宗数为17,946宗，按月飙升44.1%，而按揭金额亦大增39%至$530亿，创单月历史新高纪录。
此外，在香港超低息的环境下，转按个案亦有所增加，3月份转按贷款额及宗数分别录得$71.08亿及1,863宗，按月增加31.7%及41.6%，两者均创17个月的新高。
究竟转按是什么？是否真的对买家有著数呢？首先，我们先要了解转按的详情，转按是指买家将物业的按揭转移至由另一间银行承按，可分为「平手转按」及「转按套现」两种。
「平手转按」是指借款人只将原有未供完的贷款部分转至另一间银行，并没有改变贷款额；而「转按套现」是指借款人将持有的物业，完全转由另一间银行承造按揭，当中会增加贷款额，以套现更多资金。
转按有什么好处？ 一般而言，业主选择转移按揭至另一间银行，通常是因为有银行可提供更低的按揭利率，或提供可观的现金回赠，以减轻业主供楼。再者，现时按揭比私人贷款更为低息，因此不少业主利用「转按套现」，以较低的利息支出借钱，用作投资或应付财政困难等。
除此之外，政府放宽了首次置业人士按揭成数，购买$800万的住宅单位最高可借9成按揭，对于此类业主，转按对他们是非常有用的，因为承造超过物业价值6成以上的按揭，买家须购买按揭保险。
当业主将物业转按，假设有关物业一两年后升值，或者将物业按揭成数下降至低于6成，业主有机会毋须再购买按揭保险。就此情况，业主可申请保费退款，首年申请的话可退回40%、两年25%、三年15%。
那转按是否稳赚不赔的方法呢？非也，值得留意的是，银行在按揭条款中订有罚息期，最常见的为2至3年。若然业主在罚息期间转按或出售物业，或须支付罚款，甚至要退回部分或全数现金回赠。因此，转按前要查看原按揭的按揭通知书，以免触犯当中条款。
另一方面，银行并不一定会百分百批出转按申请。当收到业主的申请后，新按揭银行会对申请人的财务状况作出评估，并重新进行压力测试，以决定决定批出的贷款额。基于现时的经济环境，银行审批按揭的态度普遍较为审慎，有可能最终批出的贷款额比原先的更少。
无可否认，市场有不少比原定按揭更吸引之按揭计划，的确吸引不少人申请。但大家考虑是否采用时，需先计算转按是否物有所值，转按回报高不高，以及以免最后得不偿失。
中原城市领先指数(CCL)最新录得183.68（反映2021/05/03至2021/05/09 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.23%，较上年同期上升4.40%。
当中，九龙区跌幅最多，新报180.37，按周下跌0.14%，较上年同期上升3.33%。反之，新界(西)区录得升幅，按周上升1.66%，最新录得172.48，较上年同期上升4.67%。其次为港岛及新界(东)区录得升幅，分别录得191.94及197.04，按周上升0.33%及0.83%，较上年同期分别上升5.47%及5.64%。
-- 马鞍山雅典居3房 $1,288万易主 --
世纪21奇丰物业锦丰分行助理区域营业董事黎健峯表示，日前录得马鞍山雅典居成交，单位为3座低层C室，实用面积874平方尺，3房间隔，座向西北，享海景，原叫价$1,300万，后减至$1,288万连车位沽售，实用面积平均尺价$14,737。
-- 屯门海丽花园2房 $530万获承接 --
祥益地产高级分行经理黄文乐表示，日前促成屯门海丽花园1座低层B室，实用面积428平方尺，2房，获区内首置客以$530万，实用面积平均尺价$12,383，属市场价成交。
-- 大埔太湖花园高层户 成交价$605万--
世纪21宇田地产高级客户经理罗家威表示，新近录得大埔太湖花园成交，单位为3座高层H室，实用面积400平方尺，2房，望内园景，成交价$605万，实用面积平均尺价$15,125。
-- 天水围天富苑高层户 $500万易手--
祥益地产高级区域经理黄肇雯表示，日前录得天水围居屋天富苑D座高层8室，实用面积650平方尺，获区内首置客以$500万（居二市场价）购入，实用面积平均尺价$7,692，属市场价成交。
-- THE HENLEY第1期加推48伙 --
恒地旗下的启德THE HENLEY第1期加推第6号价单，涉及48伙，定价$03.3万至$,121.9万，尺价$26,566至$37,909，以最高5%折扣计算，折实价$573.13万至$1,065.8万，折实尺价约$2.5万至$3.6万。
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