2024-04-25 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第三百二十一期 2021年05月19日] 隨著疫情有緩和的跡象，樓市交投暢旺，帶動按揭申請及貸款量顯著回升。根據金管局最新住宅按揭統計，今年3月新申請按揭宗數為17,946宗，按月飆升44.1%，而按揭金額亦大增39%至$530億，創單月歷史新高紀錄。
此外，在香港超低息的環境下，轉按個案亦有所增加，3月份轉按貸款額及宗數分別錄得$71.08億及1,863宗，按月增加31.7%及41.6%，兩者均創17個月的新高。
究竟轉按是什麼？是否真的對買家有著數呢？首先，我們先要了解轉按的詳情，轉按是指買家將物業的按揭轉移至由另一間銀行承按，可分為「平手轉按」及「轉按套現」兩種。
「平手轉按」是指借款人只將原有未供完的貸款部分轉至另一間銀行，並沒有改變貸款額；而「轉按套現」是指借款人將持有的物業，完全轉由另一間銀行承造按揭，當中會增加貸款額，以套現更多資金。
轉按有什麼好處？ 一般而言，業主選擇轉移按揭至另一間銀行，通常是因為有銀行可提供更低的按揭利率，或提供可觀的現金回贈，以減輕業主供樓。再者，現時按揭比私人貸款更為低息，因此不少業主利用「轉按套現」，以較低的利息支出借錢，用作投資或應付財政困難等。
除此之外，政府放寬了首次置業人士按揭成數，購買$800萬的住宅單位最高可借9成按揭，對於此類業主，轉按對他們是非常有用的，因為承造超過物業價值6成以上的按揭，買家須購買按揭保險。
當業主將物業轉按，假設有關物業一兩年後升值，或者將物業按揭成數下降至低於6成，業主有機會毋須再購買按揭保險。就此情況，業主可申請保費退款，首年申請的話可退回40%、兩年25%、三年15%。
那轉按是否穩賺不賠的方法呢？非也，值得留意的是，銀行在按揭條款中訂有罰息期，最常見的為2至3年。若然業主在罰息期間轉按或出售物業，或須支付罰款，甚至要退回部分或全數現金回贈。因此，轉按前要查看原按揭的按揭通知書，以免觸犯當中條款。
另一方面，銀行並不一定會百分百批出轉按申請。當收到業主的申請後，新按揭銀行會對申請人的財務狀況作出評估，並重新進行壓力測試，以決定決定批出的貸款額。基於現時的經濟環境，銀行審批按揭的態度普遍較為審慎，有可能最終批出的貸款額比原先的更少。
無可否認，市場有不少比原定按揭更吸引之按揭計劃，的確吸引不少人申請。但大家考慮是否採用時，需先計算轉按是否物有所值，轉按回報高不高，以及以免最後得不償失。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得183.68（反映2021/05/03至2021/05/09 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.23%，較上年同期上升4.40%。
當中，九龍區跌幅最多，新報180.37，按周下跌0.14%，較上年同期上升3.33%。反之，新界(西)區錄得升幅，按周上升1.66%，最新錄得172.48，較上年同期上升4.67%。其次為港島及新界(東)區錄得升幅，分別錄得191.94及197.04，按周上升0.33%及0.83%，較上年同期分別上升5.47%及5.64%。
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恒地旗下的啟德THE HENLEY第1期加推第6號價單，涉及48伙，定價$03.3萬至$,121.9萬，呎價$26,566至$37,909，以最高5%折扣計算，折實價$573.13萬至$1,065.8萬，折實呎價約$2.5萬至$3.6萬。
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