國泰大裁員,東涌爆退租、賣樓潮

[28Hse 三地產焦點 第二百九十四期 2020年11月4日] 要數近日最轟動的,相信必定是國泰航空大幅裁員5,300名本地員工,東涌區首當其衝成為「樓市災區」。東涌鄰近香港機場,往往吸引眾多機組人員入手及承租,但近日連錄多宗退租及賣樓套現個案,令區內二手市場受重壓。

航空業前景暗淡,東涌二手交投淡靜,但隨着裁員、東涌商業地皮流標等負面消息出現,進一步影響樓市氣氛,不少人大幅減價賣樓套現或搬離東涌區,區內出現不少平價賣盤和租盤。

鑑於眼前的負面因素,部分業主願意擴闊議價空間,刺激成交加快。當中,映灣園11座高層B室,實用面積749平方呎,3房連套房,原業主10月放盤,叫價企硬不減價,最後有見市場波動,減價$20萬至$840萬,平均實用呎價$11,215。

而東涌區的租賃市場更是重災區,根據報導,在國泰大裁員事件發生後3日間,區內屋苑已錄約20至30組退租個案,有的甚至於「死約」期間決定終止租約,有機會被沒收2個月按金。

涉及的單位為昇薈7座高層C室,實用面積670平方呎,獲機師租住兩年,早前才剛續租,租金$1.8萬,平均實用呎租$26.9,其後租客收到被裁的通知,遂決定退租搬回家中。

幸好的是,雖然租客在「死約」期間退租,但業主並未有扣減任何按金,並將單位以$1.85萬重新放租。有危就有機,不少投資者見東涌區樓市下跌,打算趁低買入物業,等待樓市反彈。

除了裁員事件外,還有1件負面因素影響東涌樓市,就是政府推出的東涌第57區商業用地,因標金未達到政府就該地所定的底價,最後流標收場,反映投資氣氛轉趨審慎。

有關地皮面積約13.3萬平方呎,最高可建樓面約126萬平方呎,項目發展期止於2026年12月31日,市場估值介乎$31.5億至$50.5億,每呎樓面地價$2,500至$4,000。

再次有商業地皮流標,是發展商睇淡後市嗎?非也,似乎是以經濟利益去作考量。萊坊執行董事林浩文認為,今次流標在預期之內,因現時市況及經濟環境下,對發展商發展及營運風險很大,再加上今次項目投資額大、資金回收期長(約20年以上),所以發展商出價肯定保守。

姑勿論是什麼原因都好,土地流標都會引起市場關注,大多都是認為發展商看淡後市,但其實流標有很多原因,例如估價公司的估值與市價有偏差等,所以不要用此去仔為判斷後市是升還是跌的標準。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新錄得176.84(反映2020/10/19至2020/10/25 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.01%,較上年同期下跌1.21%。

本周四個分區均錄得升幅,當中新界(東)區升幅最多,按周上升1.04%,新報192,較上年同期上升0.26%。其次為新界(西)區,最新錄得164.19,按周上升0.38%,較上年同期上升1.77%。而港島及九龍區則分別錄得186.17及175.33,按周分別上升0.10%及0.14%,較上年同期分別上升0.89%及下跌0.28%。

上周成交個案

-- 大坑尚巒1房 $880萬獲承接 --
世紀21北山地產客戶經理楊詠詩表示,新近錄得大坑尚巒成交,單位為低層F室,實用面積398平方呎,1房間隔,座向南面,望街景,獲區外首置上車客以$880萬承接,實用面積平均呎價$22,111,屬市價水平。

-- 屯門珀御中層戶 成交價$568萬 --
祥益地產高級分行經理黃文樂表示,日前促成屯門珀御中層N室成交,實用面積350平方呎,1房,獲區內首置客以$568萬,實用面積平均呎價$16,229,屬市場價成交。

-- 大埔中心2房 $510萬易主--
世紀21宇田地產高級客戶經理蔡偉文表示,新近錄得大埔中心4座中層B室成交,單位實用面積313平方呎,2房間隔,座向西南,原開價$530萬,後減至$20萬至$510萬獲承接,實用面積平均呎價$16,294。

-- 天水圍居屋天富苑2房 $382萬獲承接--
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示,日前促成天水圍居屋天富苑P座中層4室,實用面積506平方呎,2房,獲區內首置客以$382萬(居二市場價),實用面積平均呎價$7,549,屬市場價成交。

新盤動向

-- 大圍柏傲莊II周六售337伙 --
由新世界及港鐵發展的大圍柏傲莊II將於本周六進行首輪銷售,推337伙,並於本周四截止認購登記,分為A、B兩組銷售。

首張價單涉及337伙,包括56伙開放式戶、20伙一房戶、162伙兩房戶及99伙三房戶,實用面積264至753平方呎,價單定價$716.1萬至$1,761.5萬元,價單呎價$21,563至$33,421。項目最高可享20$折扣。

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