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2020年10月: 平均成交呎價 $11538 0.51%   (上月:$11597)
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非住宅物業按揭放寬至5成

[28Hse 三地產焦點 第二百八十五期 2020年9月2日] 新冠肺炎疫情下,香港甚至環球經濟大受影響,減薪裁員之聲此起彼落。每當有任何風吹草動的時候,市場就開始出現一些要求減辣的聲音,希望政府逐步撤除樓市辣招,避免樓市極速下行的風險。

日昐夜昐的事成真了,樓市終於減辣了,不過不是大家期待的住宅。香港金融管理局公布,放寬非住宅物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施,將非住宅物業按揭貸款的按揭成數上限調高,一般個案的上限由4成上調至5成,供款與入息比率等要求則維持不變。

那為什麼會放寬非住宅,而不是住宅呢?金管局總裁余偉文表示,住宅物業市場維持平穩,而不同類別的非住宅物業包括寫字樓、分層工廠大廈及零售業樓宇的價格和成交量均出現顯著調整。

再者,鑑於疫情及持續升溫的地緣政治緊張局勢,將繼續影響營商信心,非住宅物業市場預期會持續受壓,考慮到非住宅物業價格走勢、交投量、經濟基調和外圍環境等因素,認為現時適合放寬非住宅物業的監管措施。

雖然政府有出手減辣,但實情對整體市場幫助不大,未有很大刺激作用,尤其是對升斗市民幫助有限。因為購買非住宅物業的主要是投資者及用家,他們的財務狀況較好,資金比較充裕,即使政府放寬了按揭成數,對他們決定是否入市影響不大。

話雖如此,但這有總好過沒有,而且這可為市場帶來一個正面信息,就是金管局有密切注視市場發展,在有需要時會再次放寬限制,是「可加可減機制」,並不是只會加辣,沒有減辣。

當金管局放寬非住宅物業按揭成數上限後,不少人會聯想住宅會否同樣跟隨減辣。暫時來說,這仍是一場夢,估計住宅物業難以減辣,因為即使樓價大跌,當市場週期未有轉變,預計樓價隨即反彈,金管局亦不會調整監管措施。

無可否認,政府去年已放寬首置按揭保險,再一步放寬機會不大。不過在疫市影響下,有人認為適當的減辣是可以的,可激活樓市,有助重振正顯著收縮的香港經濟。

筆者認同的,但一定不可以助長樓市炒風,初步的想法是減輕首次置業人士負擔,例如寬免首次置業人士印花稅、或者豁免首置者按揭保險費,以幫助有需要人士上車。

限聚令下,睇樓活動受到影響,交投減少,樓價出現下調壓力,相信第三季負資產住宅按揭貸款宗數會上升。如果政府進一步研究放寬住宅按揭可能性,也許就可以避免負資產加劇打擊整體經濟。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新錄得178.71(反映2020/08/17至2020/08/23 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌1.21%,較上年同期下跌4.93%。

本周4個分區均錄得跌幅,當中港島區跌幅最多,按周下跌3.16%,新報186.19,較上年同期下跌5.49%。其次為新界(西)區,按周下跌0.87%,新報166.55,較上年同期下跌0.69%。而九龍及新界(東)區分別錄得177.53及190.33,按周分別下跌0.52%及0.67%,較上年同期分別下跌5.21%及4.78%。

上周成交個案

-- 大角咀利奧坊‧曉岸1房 $560萬易主 --
世紀21家天下物業富榮花園分行經理黎振傑表示,新近錄得大角咀利奧坊‧曉岸成交,單位為1座高層H室,實用面積252平方呎,1房望樓景,以$560萬易主,實用面積平均呎價$22,222。

-- 天水圍嘉湖山莊低層戶 成交價$595萬 --
祥益地產高級分行經理謝利官表示,日前錄得天水圍嘉湖山莊1期(樂湖居)9座低層B室成交,實用面積633平方呎,3房連套房,成交價$595萬,實用面積平均呎價$9,400,屬稍低市價成交。

-- 西貢逸瓏海匯山景戶 $850萬沽出--
世紀21奇豐物業西貢區營業董事廖振雄表示,新近錄得西貢逸瓏海匯成交,單位為3座中層A室成交,實用面積580平方呎,2房連儲物室間隔,望山景,成功以$850萬沽出,實用面積平均呎價$14,655。

-- 屯門市廣場高層戶 $508萬購入--
祥益地產區域董事袁思賢表示,日前促成屯門市廣場8座高層J室,實用面積351平方呎,2房,均座擁開揚景觀,累減$22萬,獲區內首置客以$508萬購入,實用面積平均呎價$14,473,屬市場價成交。

新盤動向

-- 屯門御海灣周六售47伙 --
新地旗下的屯門御海灣公布銷售安排,出售項目餘下47伙,於本周六(5日)上午起以先到先得形式推售。該批單位實用面積由254至514平方呎,間隔由開放式至3房,折實價由$458.5萬至$995.8萬,折實呎價由$15,996至$19,944。

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