2024-04-19 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第二百八十五期 2020年9月2日] 新冠肺炎疫情下，香港甚至環球經濟大受影響，減薪裁員之聲此起彼落。每當有任何風吹草動的時候，市場就開始出現一些要求減辣的聲音，希望政府逐步撤除樓市辣招，避免樓市極速下行的風險。
日昐夜昐的事成真了，樓市終於減辣了，不過不是大家期待的住宅。香港金融管理局公布，放寬非住宅物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施，將非住宅物業按揭貸款的按揭成數上限調高，一般個案的上限由4成上調至5成，供款與入息比率等要求則維持不變。
那為什麼會放寬非住宅，而不是住宅呢？金管局總裁余偉文表示，住宅物業市場維持平穩，而不同類別的非住宅物業包括寫字樓、分層工廠大廈及零售業樓宇的價格和成交量均出現顯著調整。
再者，鑑於疫情及持續升溫的地緣政治緊張局勢，將繼續影響營商信心，非住宅物業市場預期會持續受壓，考慮到非住宅物業價格走勢、交投量、經濟基調和外圍環境等因素，認為現時適合放寬非住宅物業的監管措施。
雖然政府有出手減辣，但實情對整體市場幫助不大，未有很大刺激作用，尤其是對升斗市民幫助有限。因為購買非住宅物業的主要是投資者及用家，他們的財務狀況較好，資金比較充裕，即使政府放寬了按揭成數，對他們決定是否入市影響不大。
話雖如此，但這有總好過沒有，而且這可為市場帶來一個正面信息，就是金管局有密切注視市場發展，在有需要時會再次放寬限制，是「可加可減機制」，並不是只會加辣，沒有減辣。
當金管局放寬非住宅物業按揭成數上限後，不少人會聯想住宅會否同樣跟隨減辣。暫時來說，這仍是一場夢，估計住宅物業難以減辣，因為即使樓價大跌，當市場週期未有轉變，預計樓價隨即反彈，金管局亦不會調整監管措施。
無可否認，政府去年已放寬首置按揭保險，再一步放寬機會不大。不過在疫市影響下，有人認為適當的減辣是可以的，可激活樓市，有助重振正顯著收縮的香港經濟。
筆者認同的，但一定不可以助長樓市炒風，初步的想法是減輕首次置業人士負擔，例如寬免首次置業人士印花稅、或者豁免首置者按揭保險費，以幫助有需要人士上車。
限聚令下，睇樓活動受到影響，交投減少，樓價出現下調壓力，相信第三季負資產住宅按揭貸款宗數會上升。如果政府進一步研究放寬住宅按揭可能性，也許就可以避免負資產加劇打擊整體經濟。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得178.71（反映2020/08/17至2020/08/23 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌1.21%，較上年同期下跌4.93%。
本周4個分區均錄得跌幅，當中港島區跌幅最多，按周下跌3.16%，新報186.19，較上年同期下跌5.49%。其次為新界(西)區，按周下跌0.87%，新報166.55，較上年同期下跌0.69%。而九龍及新界(東)區分別錄得177.53及190.33，按周分別下跌0.52%及0.67%，較上年同期分別下跌5.21%及4.78%。
-- 大角咀利奧坊‧曉岸1房 $560萬易主 --
世紀21家天下物業富榮花園分行經理黎振傑表示，新近錄得大角咀利奧坊‧曉岸成交，單位為1座高層H室，實用面積252平方呎，1房望樓景，以$560萬易主，實用面積平均呎價$22,222。
-- 天水圍嘉湖山莊低層戶 成交價$595萬 --
祥益地產高級分行經理謝利官表示，日前錄得天水圍嘉湖山莊1期(樂湖居)9座低層B室成交，實用面積633平方呎，3房連套房，成交價$595萬，實用面積平均呎價$9,400，屬稍低市價成交。
-- 西貢逸瓏海匯山景戶 $850萬沽出--
世紀21奇豐物業西貢區營業董事廖振雄表示，新近錄得西貢逸瓏海匯成交，單位為3座中層A室成交，實用面積580平方呎，2房連儲物室間隔，望山景，成功以$850萬沽出，實用面積平均呎價$14,655。
-- 屯門市廣場高層戶 $508萬購入--
祥益地產區域董事袁思賢表示，日前促成屯門市廣場8座高層J室，實用面積351平方呎，2房，均座擁開揚景觀，累減$22萬，獲區內首置客以$508萬購入，實用面積平均呎價$14,473，屬市場價成交。
-- 屯門御海灣周六售47伙 --
新地旗下的屯門御海灣公布銷售安排，出售項目餘下47伙，於本周六（5日）上午起以先到先得形式推售。該批單位實用面積由254至514平方呎，間隔由開放式至3房，折實價由$458.5萬至$995.8萬，折實呎價由$15,996至$19,944。
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