2024-05-02 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第二百八十五期 2020年9月2日] 新冠肺炎疫情下，香港甚至环球经济大受影响，减薪裁员之声此起彼落。每当有任何风吹草动的时候，市场就开始出现一些要求减辣的声音，希望政府逐步撤除楼市辣招，避免楼市极速下行的风险。
日昐夜昐的事成真了，楼市终于减辣了，不过不是大家期待的住宅。香港金融管理局公布，放宽非住宅物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施，将非住宅物业按揭贷款的按揭成数上限调高，一般个案的上限由4成上调至5成，供款与入息比率等要求则维持不变。
那为什么会放宽非住宅，而不是住宅呢？金管局总裁余伟文表示，住宅物业市场维持平稳，而不同类别的非住宅物业包括写字楼、分层工厂大厦及零售业楼宇的价格和成交量均出现显著调整。
再者，鉴于疫情及持续升温的地缘政治紧张局势，将继续影响营商信心，非住宅物业市场预期会持续受压，考虑到非住宅物业价格走势、交投量、经济基调和外围环境等因素，认为现时适合放宽非住宅物业的监管措施。
虽然政府有出手减辣，但实情对整体市场帮助不大，未有很大刺激作用，尤其是对升斗市民帮助有限。因为购买非住宅物业的主要是投资者及用家，他们的财务状况较好，资金比较充裕，即使政府放宽了按揭成数，对他们决定是否入市影响不大。
话虽如此，但这有总好过没有，而且这可为市场带来一个正面信息，就是金管局有密切注视市场发展，在有需要时会再次放宽限制，是「可加可减机制」，并不是只会加辣，没有减辣。
当金管局放宽非住宅物业按揭成数上限后，不少人会联想住宅会否同样跟随减辣。暂时来说，这仍是一场梦，估计住宅物业难以减辣，因为即使楼价大跌，当市场周期未有转变，预计楼价随即反弹，金管局亦不会调整监管措施。
无可否认，政府去年已放宽首置按揭保险，再一步放宽机会不大。不过在疫市影响下，有人认为适当的减辣是可以的，可激活楼市，有助重振正显著收缩的香港经济。
笔者认同的，但一定不可以助长楼市炒风，初步的想法是减轻首次置业人士负担，例如宽免首次置业人士印花税、或者豁免首置者按揭保险费，以帮助有需要人士上车。
限聚令下，睇楼活动受到影响，交投减少，楼价出现下调压力，相信第三季负资产住宅按揭贷款宗数会上升。如果政府进一步研究放宽住宅按揭可能性，也许就可以避免负资产加剧打击整体经济。
中原城市领先指数(CCL)最新录得178.71（反映2020/08/17至2020/08/23 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌1.21%，较上年同期下跌4.93%。
本周4个分区均录得跌幅，当中港岛区跌幅最多，按周下跌3.16%，新报186.19，较上年同期下跌5.49%。其次为新界(西)区，按周下跌0.87%，新报166.55，较上年同期下跌0.69%。而九龙及新界(东)区分别录得177.53及190.33，按周分别下跌0.52%及0.67%，较上年同期分别下跌5.21%及4.78%。
-- 大角咀利奥坊‧晓岸1房 $560万易主 --
世纪21家天下物业富荣花园分行经理黎振杰表示，新近录得大角咀利奥坊‧晓岸成交，单位为1座高层H室，实用面积252平方尺，1房望楼景，以$560万易主，实用面积平均尺价$22,222。
-- 天水围嘉湖山庄低层户 成交价$595万 --
祥益地产高级分行经理谢利官表示，日前录得天水围嘉湖山庄1期(乐湖居)9座低层B室成交，实用面积633平方尺，3房连套房，成交价$595万，实用面积平均尺价$9,400，属稍低市价成交。
-- 西贡逸珑海汇山景户 $850万沽出--
世纪21奇丰物业西贡区营业董事廖振雄表示，新近录得西贡逸珑海汇成交，单位为3座中层A室成交，实用面积580平方尺，2房连储物室间隔，望山景，成功以$850万沽出，实用面积平均尺价$14,655。
-- 屯门市广场高层户 $508万购入--
祥益地产区域董事袁思贤表示，日前促成屯门市广场8座高层J室，实用面积351平方尺，2房，均座拥开扬景观，累减$22万，获区内首置客以$508万购入，实用面积平均尺价$14,473，属市场价成交。
-- 屯门御海湾周六售47伙 --
新地旗下的屯门御海湾公布销售安排，出售项目馀下47伙，于本周六（5日）上午起以先到先得形式推售。该批单位实用面积由254至514平方尺，间隔由开放式至3房，折实价由$458.5万至$995.8万，折实尺价由$15,996至$19,944。
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