拍賣場上「執平貨」?屯門無契樓開價$22萬
28HSE 編輯部  2019-07-02  三地產焦點 
拍賣場上「執平貨」?屯門無契樓開價$22萬

[28Hse 三地產焦點 第二百二十四期 2019年7月3日] $400萬或以下的上車盤買少見少,為了「執平貨」,部分準買家會轉投拍賣市場尋覓筍盤,務求用最少的金錢買到物業。事實上,單以價錢來說,現時拍賣市場不乏上車機會。

例如下星期拍賣的,有的單位只需$22萬就可以做業主。有關單位為屯門良景邨良萃樓高層6室,實用面積150呎,未有提供樓契,現開價22萬(綠表價),呎價僅$1,467。

據知,單位早於去年8月以開價$70萬推出拍賣,及後曾多次調低價錢,但最終因未達到底價而收回。換言之,單位放盤接近1年,價錢由高位調低了近69%。

拍賣市場上,就算連天台的單位開價都不用$100萬,村屋位於元朗流浮山祥降圍二樓,實用面積105呎,連105呎天台,銀主盤,開價$80萬,極為罕見,惟未有買家競投,最終收回物業。

以上單位的價錢相當吸引,想在拍賣場上買樓有什麼要注意?在拍賣場上是否一定可「執平貨」,是否真的較二手市場的有著數呢?而且拍賣場上又是否只賣銀主盤?

首先,我們先要了解物業拍賣的流程,準買家在拍賣行網頁或宣傳上看中單位後,可預約睇樓或參加開放日,其後在拍賣日出價,價高者得,中標者需即時簽署拍賣合約,並於指定日期完成交易。不得不留意的是,如果成交價低於業主設的底價,有關單位會被收回。

拍賣場上又是否只賣銀主盤 ? 非也,其實可供拍賣物業的種類並不少,雖然主要是拍賣一些銀主盤(即因斷供而由銀行收回拍賣),但也有一般住宅及商業物業、凶宅、業權不完整的物業(例如三份一、三份二業權)及天台等。

有人說拍賣場上的盤叫價比市價平,一定較二手市場的有著數。對此,筆者不大認同,首先叫價並不等於成交價,如果單位搶手,多人競爭,隨時發生成交價高於市價的情況。

再者,購買此類單位時,必須預先做好功課,以免得不償失。由於購入單位後,所有物業問題(如物業相關的債務責任)要買家自己負責,所以有興趣的,應先了解單位出售的原因,而且在拍賣單位前,必須細閱附載出售條款及合約內容。

除此之外,買家亦可以通過查冊,以了解單位涉及的官司歷史,亦要查看單位有沒有釘契、違規、業權有否瑕疵,或僭建等紀錄。如有任何懷疑的部分,就不要舉手競投。

另一方面,由於單位大多是銀主盤或無契樓,銀行難以批出按揭,所以準買家需要一筆過付樓價。對於無契樓,買家有責任要自己補回所有遺失契約,不過,部份銀行仍然難以接受補契物業,所以買家要承擔日後難以轉售的風險。

物業拍賣是舉手不回的,成功投得物業後,就代表買家接受一切拍賣條款及單位詳情。因此,準買家投標時,應保持冷靜,緊守最高競投價,不要因意氣用事而出價過高。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新錄得187.83(反映2019/06/17至2019/06/23 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.43%,較上年同期上升0.81%。

本周只有新界(西)區錄得跌幅,按周下跌0.52%,新報199.95,較上年同期下跌1%。反之九龍區升幅最多,最新錄得187.5,按周上升1.07%,較上年同期上升3.21%。而港島區及新界(西)區分別錄得188.53及171.39,按周分別上升0.88%及0.4%,較上年同期分別下跌3.69%及上升0.63%。

上周成交個案


-- 大角咀利奧坊‧曉岸中層戶 $445萬易手 --
世紀21家天下物業富榮花園分行經理黎振傑表示,新近錄得大角咀利奧坊‧曉岸成交,單位為2座中層L室,實用面積194平方呎,開放式,成功以$445萬易手,實用面積平均呎價$22,938。


-- 屯門兆安苑2房 成交價$518萬 --
祥益地產區域董事袁思賢表示,日前錄得屯門居屋兆安苑成交,單位為B座高層8室,實用面積563平方呎,2房1廳,獲區內首置客以$518萬(自由市場價)承接,實用面積平均呎價$9,201,屬市場價成交。


-- 沙田第一城2房 $595萬獲承接--
世紀21奇豐物業一城站分行高級分行經理李嘉文表示,新近錄得沙田第一城3座中層G室成交,實用面積327平方呎,2房1廳間隔,座向東北,外望開揚遠景,成交價$595萬,實用面積平均呎價$18,196。


-- 屯門景峰花園中層戶 $455萬易主--
祥益地產營業董事胡志偉表示,新近錄得屯門居屋景峰花園4座中層C室成交,實用面積409平方呎,2房1廳,附設企理裝修,以$455萬(自由市場價)購入,實用面積平均呎價$11,125,稍低市場價成交。


三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及
新盤動向
等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。
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