2024-05-02 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第二百二十四期 2019年7月3日] $400万或以下的上车盘买少见少，为了「执平货」，部分准买家会转投拍卖市场寻觅笋盘，务求用最少的金钱买到物业。事实上，单以价钱来说，现时拍卖市场不乏上车机会。
例如下星期拍卖的，有的单位只需$22万就可以做业主。有关单位为屯门良景邨良萃楼高层6室，实用面积150尺，未有提供楼契，现开价22万（绿表价），尺价仅$1,467。
据知，单位早于去年8月以开价$70万推出拍卖，及后曾多次调低价钱，但最终因未达到底价而收回。换言之，单位放盘接近1年，价钱由高位调低了近69%。
拍卖市场上，就算连天台的单位开价都不用$100万，村屋位于元朗流浮山祥降围二楼，实用面积105尺，连105尺天台，银主盘，开价$80万，极为罕见，惟未有买家竞投，最终收回物业。
以上单位的价钱相当吸引，想在拍卖场上买楼有什么要注意？在拍卖场上是否一定可「执平货」，是否真的较二手市场的有著数呢？而且拍卖场上又是否只卖银主盘？
首先，我们先要了解物业拍卖的流程，准买家在拍卖行网页或宣传上看中单位后，可预约睇楼或参加开放日，其后在拍卖日出价，价高者得，中标者需即时签署拍卖合约，并于指定日期完成交易。不得不留意的是，如果成交价低于业主设的底价，有关单位会被收回。
拍卖场上又是否只卖银主盘 ? 非也，其实可供拍卖物业的种类并不少，虽然主要是拍卖一些银主盘（即因断供而由银行收回拍卖），但也有一般住宅及商业物业、凶宅、业权不完整的物业（例如三份一、三份二业权）及天台等。
有人说拍卖场上的盘叫价比市价平，一定较二手市场的有著数。对此，笔者不大认同，首先叫价并不等于成交价，如果单位抢手，多人竞争，随时发生成交价高于市价的情况。
再者，购买此类单位时，必须预先做好功课，以免得不偿失。由于购入单位后，所有物业问题(如物业相关的债务责任)要买家自己负责，所以有兴趣的，应先了解单位出售的原因，而且在拍卖单位前，必须细阅附载出售条款及合约内容。
除此之外，买家亦可以通过查册，以了解单位涉及的官司历史，亦要查看单位有没有钉契、违规、业权有否瑕疵，或僭建等纪录。如有任何怀疑的部分，就不要举手竞投。
另一方面，由于单位大多是银主盘或无契楼，银行难以批出按揭，所以准买家需要一笔过付楼价。对于无契楼，买家有责任要自己补回所有遗失契约，不过，部份银行仍然难以接受补契物业，所以买家要承担日后难以转售的风险。
物业拍卖是举手不回的，成功投得物业后，就代表买家接受一切拍卖条款及单位详情。因此，准买家投标时，应保持冷静，紧守最高竞投价，不要因意气用事而出价过高。
中原城市领先指数(CCL)最新录得187.83（反映2019/06/17至2019/06/23 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.43%，较上年同期上升0.81%。
本周只有新界(西)区录得跌幅，按周下跌0.52%，新报199.95，较上年同期下跌1%。反之九龙区升幅最多，最新录得187.5，按周上升1.07%，较上年同期上升3.21%。而港岛区及新界(西)区分别录得188.53及171.39，按周分别上升0.88%及0.4%，较上年同期分别下跌3.69%及上升0.63%。
-- 大角咀利奥坊‧晓岸中层户 $445万易手 --
世纪21家天下物业富荣花园分行经理黎振杰表示，新近录得大角咀利奥坊‧晓岸成交，单位为2座中层L室，实用面积194平方尺，开放式，成功以$445万易手，实用面积平均尺价$22,938。
-- 屯门兆安苑2房 成交价$518万 --
祥益地产区域董事袁思贤表示，日前录得屯门居屋兆安苑成交，单位为B座高层8室，实用面积563平方尺，2房1厅，获区内首置客以$518万（自由市场价）承接，实用面积平均尺价$9,201，属市场价成交。
-- 沙田第一城2房 $595万获承接--
世纪21奇丰物业一城站分行高级分行经理李嘉文表示，新近录得沙田第一城3座中层G室成交，实用面积327平方尺，2房1厅间隔，座向东北，外望开扬远景，成交价$595万，实用面积平均尺价$18,196。
-- 屯门景峰花园中层户 $455万易主--
祥益地产营业董事胡志伟表示，新近录得屯门居屋景峰花园4座中层C室成交，实用面积409平方尺，2房1厅，附设企理装修，以$455万（自由市场价）购入，实用面积平均尺价$11,125，稍低市场价成交。
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