2024-04-30 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第二百二十四期 2019年7月3日] $400萬或以下的上車盤買少見少，為了「執平貨」，部分準買家會轉投拍賣市場尋覓筍盤，務求用最少的金錢買到物業。事實上，單以價錢來說，現時拍賣市場不乏上車機會。
例如下星期拍賣的，有的單位只需$22萬就可以做業主。有關單位為屯門良景邨良萃樓高層6室，實用面積150呎，未有提供樓契，現開價22萬（綠表價），呎價僅$1,467。
據知，單位早於去年8月以開價$70萬推出拍賣，及後曾多次調低價錢，但最終因未達到底價而收回。換言之，單位放盤接近1年，價錢由高位調低了近69%。
拍賣市場上，就算連天台的單位開價都不用$100萬，村屋位於元朗流浮山祥降圍二樓，實用面積105呎，連105呎天台，銀主盤，開價$80萬，極為罕見，惟未有買家競投，最終收回物業。
以上單位的價錢相當吸引，想在拍賣場上買樓有什麼要注意？在拍賣場上是否一定可「執平貨」，是否真的較二手市場的有著數呢？而且拍賣場上又是否只賣銀主盤？
首先，我們先要了解物業拍賣的流程，準買家在拍賣行網頁或宣傳上看中單位後，可預約睇樓或參加開放日，其後在拍賣日出價，價高者得，中標者需即時簽署拍賣合約，並於指定日期完成交易。不得不留意的是，如果成交價低於業主設的底價，有關單位會被收回。
拍賣場上又是否只賣銀主盤 ? 非也，其實可供拍賣物業的種類並不少，雖然主要是拍賣一些銀主盤（即因斷供而由銀行收回拍賣），但也有一般住宅及商業物業、凶宅、業權不完整的物業（例如三份一、三份二業權）及天台等。
有人說拍賣場上的盤叫價比市價平，一定較二手市場的有著數。對此，筆者不大認同，首先叫價並不等於成交價，如果單位搶手，多人競爭，隨時發生成交價高於市價的情況。
再者，購買此類單位時，必須預先做好功課，以免得不償失。由於購入單位後，所有物業問題(如物業相關的債務責任)要買家自己負責，所以有興趣的，應先了解單位出售的原因，而且在拍賣單位前，必須細閱附載出售條款及合約內容。
除此之外，買家亦可以通過查冊，以了解單位涉及的官司歷史，亦要查看單位有沒有釘契、違規、業權有否瑕疵，或僭建等紀錄。如有任何懷疑的部分，就不要舉手競投。
另一方面，由於單位大多是銀主盤或無契樓，銀行難以批出按揭，所以準買家需要一筆過付樓價。對於無契樓，買家有責任要自己補回所有遺失契約，不過，部份銀行仍然難以接受補契物業，所以買家要承擔日後難以轉售的風險。
物業拍賣是舉手不回的，成功投得物業後，就代表買家接受一切拍賣條款及單位詳情。因此，準買家投標時，應保持冷靜，緊守最高競投價，不要因意氣用事而出價過高。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得187.83（反映2019/06/17至2019/06/23 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.43%，較上年同期上升0.81%。
本周只有新界(西)區錄得跌幅，按周下跌0.52%，新報199.95，較上年同期下跌1%。反之九龍區升幅最多，最新錄得187.5，按周上升1.07%，較上年同期上升3.21%。而港島區及新界(西)區分別錄得188.53及171.39，按周分別上升0.88%及0.4%，較上年同期分別下跌3.69%及上升0.63%。
-- 大角咀利奧坊‧曉岸中層戶 $445萬易手 --
世紀21家天下物業富榮花園分行經理黎振傑表示，新近錄得大角咀利奧坊‧曉岸成交，單位為2座中層L室，實用面積194平方呎，開放式，成功以$445萬易手，實用面積平均呎價$22,938。
-- 屯門兆安苑2房 成交價$518萬 --
祥益地產區域董事袁思賢表示，日前錄得屯門居屋兆安苑成交，單位為B座高層8室，實用面積563平方呎，2房1廳，獲區內首置客以$518萬（自由市場價）承接，實用面積平均呎價$9,201，屬市場價成交。
-- 沙田第一城2房 $595萬獲承接--
世紀21奇豐物業一城站分行高級分行經理李嘉文表示，新近錄得沙田第一城3座中層G室成交，實用面積327平方呎，2房1廳間隔，座向東北，外望開揚遠景，成交價$595萬，實用面積平均呎價$18,196。
-- 屯門景峰花園中層戶 $455萬易主--
祥益地產營業董事胡志偉表示，新近錄得屯門居屋景峰花園4座中層C室成交，實用面積409平方呎，2房1廳，附設企理裝修，以$455萬（自由市場價）購入，實用面積平均呎價$11,125，稍低市場價成交。
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