對沖基金:香港樓市正處於「自由落體」
28HSE 編輯部  2016-05-24  三地產焦點 
對沖基金:香港樓市正處於「自由落體」

[28Hse 三地產焦點 第六十三期 2016年5月25日] 人稱大鱷的對沖基金Hayman Capital創辦人巴斯(Kyle Bass),在拉斯維加斯一個研討會上講及香港樓市,直言香港樓市正處於「自由落體」(free fall)狀態,認為現時情況比97年金融風暴更差。

巴斯唱淡本港樓市時,並沒有詳細講述原因,亦沒有預期香港樓價會下跌多少。根據97年的資料,當年10月樓價見頂,在12個月內急跌差不多50%。而現在香港樓價從去年9月見頂以來已累跌13%,如果真的如巴斯所言,樓價要再下跌37%或以上,形勢才會比97年更差。

言論一出,即惹來業界很大回響,不認同的人士居多,當中紀惠集團行政總裁湯文亮是其中一人,認為他並不了解香港樓市,相信是參考本地人的言論,再作出一些折讓而道出此言論,而且更未有發表有關理由,叫人難以信服。

對於巴斯的言論,筆者亦是持質疑的態度,現在樓市真的沒有數據可反映到比97年更差,再加上縱然在美國加息、失業率上升及經濟氣氛轉差等不明朗因素下,香港樓市依然有其支撐的因素,故此,筆者認為樓市下跌是事實,但情況不會嚴重的像97年般。

首先,縱使近年政府竭盡全力增加土地及房屋供應,香港房屋供應依然供不應求,好像是截至3月底,一般公屋申請約150,500宗,由於申請數目不斷上升而供應緊絀,平均輪候時間漸趨增加,已偏離一般申請者平均輪候三年左右的目標。市民對房屋的需求大、房屋供應不足始終是一大因素,以致樓價不會插水式下跌。

除此之外,通貨膨脹亦是一個令樓價不易大跌的因素,香港整體物價水平持續性上升,包括建築工人的薪金、建屋的材料費用均持續攀升,因而推動建屋成本上升。隨著建築成本的上升,房屋難以有優惠空間,尤其是樓花長的新盤。

另外,97時香港充斥著炒家,甚至一人持有多個物業,而且供樓負擔比率更是高達9成,當金融風暴時,炒家急於套現,恐慌性拋售手頭上的物業單位,以致樓價急跌,另有部分業主會變成負資產,至03年負資產個案更高達10.6萬宗。

去到2016年,現時大多業主都只是持有一個自住物業,一旦經濟突然轉差,他們亦不會急於將單位賤賣。另外,金管局已收緊物業的按揭成數,和收緊供款與入息比率,再加上今年首季只是錄得1,432宗負資產個案。相比之下,我們難以見到現在的狀況比97年差。

坦白說,以上的因素雖可支持樓市,但市場同樣有睇淡樓市的因素,所以樓市會下跌。宏觀市場的種種數據及跡象,可反映現時樓市已呈明顯跌勢,樓價逐步會下調,但相信不會97年那樣嚴重。

對筆者而言,巴斯的言論只是驚嚇預言,豪無根據,故不認同他所言的,某程度覺得他誇大其辭,引人注目,又或者試圖利用「說話的藝術」去打撃香港樓市,但似乎他的舉動只是引起人們討論,並沒有實際的影響。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報128.41(反映2016/05/09至2016/05/15 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.17%,但較上年同期下跌9.12%。

本周4個分區僅得九龍區錄得升幅,按周上升1.19%,新報127.21,較上年同期下跌9.61%。港島區最新錄得135.41,按周下跌0.15%,而較上年同期下跌9.47%。新界(東)及新界(西)區分別錄得134.25及114.64,按周分別下跌0.20%及1.41%,較上年同期分別下跌9.47%及7.72%。

上周成交個案


-- 北角健威花園高層 減價$47萬易主 --
世紀21日昇地產執行董事黃文龍表示,日前錄得北角健威花園D座高層01室,實用面積448平方呎,2房間隔,座向北面,單位原開價$590萬,減價$47萬至$543萬易主,實用面積平均呎價$12,121,低市價約8%。


-- 將軍澳彩明苑2房 $457萬獲承接 --
世紀21物業(將軍澳)分行經理魏仕良表示,日前促成將軍澳彩明苑A座中層07室,實用面積506平方呎,2房間隔,座向東北享開揚樓景,原業主放盤開價$480萬,終減價$23萬,以$457萬(自由市場價)獲承接,實用面積平均呎價$9,032。


-- 屯門富健花園3房 $269.8萬易主--
祥益地產營業經理黃慶德表示,新近錄得屯門富健花園成交,單位為5座高層B室,實用面積592平方呎,3房2廳,獲一名區內白表客以$269.8萬(居二市場價)購入,實用面積平均呎價$4,557,屬稍低市場價成交。


-- 屯門時代廣場低層戶 $296萬易手--
祥益地產高級營業經理袁思賢表示,新近促成屯門時代廣場E座低層9室,實用面積346平方呎,2房1廳,附設雅裝,日前獲一名區外首置客以$296萬承接,實用面積平均呎價$8,555,屬市場價成交。

新盤動向


-- 屯門滿名山加推38伙 --
嘉里旗下的屯門滿名山舉行記者會,公布項目最新銷售部署。嘉里物業代理有限公司市場策劃總監吳美珊會上表示,項目將於本周六(28日)加推滿庭38伙。 以上加推的單位涵蓋開放式、1房、2房及3房間隔,包括8個3房、4個2房、20個1房以及6個開放式,而此批開放式單位位於6座的B和C室。單位將以大手買家優先,開放式單位每人限購2伙。
-- 海柏匯周六售18伙 --
香港小輪發展的長沙灣海柏匯加推第4張價單,涉及18伙,包括4伙特色戶,價單定價$389.3萬至$481.3萬,價單呎價$14,985至$21,273,維持最高九成按揭,整批單位將於本周六(28日)發售。


三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。
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