2024-05-03 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第六十三期 2016年5月25日] 人稱大鱷的對沖基金Hayman Capital創辦人巴斯（Kyle Bass），在拉斯維加斯一個研討會上講及香港樓市，直言香港樓市正處於「自由落體」（free fall）狀態，認為現時情況比97年金融風暴更差。
巴斯唱淡本港樓市時，並沒有詳細講述原因，亦沒有預期香港樓價會下跌多少。根據97年的資料，當年10月樓價見頂，在12個月內急跌差不多50%。而現在香港樓價從去年9月見頂以來已累跌13%，如果真的如巴斯所言，樓價要再下跌37%或以上，形勢才會比97年更差。
言論一出，即惹來業界很大回響，不認同的人士居多，當中紀惠集團行政總裁湯文亮是其中一人，認為他並不了解香港樓市，相信是參考本地人的言論，再作出一些折讓而道出此言論，而且更未有發表有關理由，叫人難以信服。
對於巴斯的言論，筆者亦是持質疑的態度，現在樓市真的沒有數據可反映到比97年更差，再加上縱然在美國加息、失業率上升及經濟氣氛轉差等不明朗因素下，香港樓市依然有其支撐的因素，故此，筆者認為樓市下跌是事實，但情況不會嚴重的像97年般。
首先，縱使近年政府竭盡全力增加土地及房屋供應，香港房屋供應依然供不應求，好像是截至3月底，一般公屋申請約150,500宗，由於申請數目不斷上升而供應緊絀，平均輪候時間漸趨增加，已偏離一般申請者平均輪候三年左右的目標。市民對房屋的需求大、房屋供應不足始終是一大因素，以致樓價不會插水式下跌。
除此之外，通貨膨脹亦是一個令樓價不易大跌的因素，香港整體物價水平持續性上升，包括建築工人的薪金、建屋的材料費用均持續攀升，因而推動建屋成本上升。隨著建築成本的上升，房屋難以有優惠空間，尤其是樓花長的新盤。
另外，97時香港充斥著炒家，甚至一人持有多個物業，而且供樓負擔比率更是高達9成，當金融風暴時，炒家急於套現，恐慌性拋售手頭上的物業單位，以致樓價急跌，另有部分業主會變成負資產，至03年負資產個案更高達10.6萬宗。
去到2016年，現時大多業主都只是持有一個自住物業，一旦經濟突然轉差，他們亦不會急於將單位賤賣。另外，金管局已收緊物業的按揭成數，和收緊供款與入息比率，再加上今年首季只是錄得1,432宗負資產個案。相比之下，我們難以見到現在的狀況比97年差。
坦白說，以上的因素雖可支持樓市，但市場同樣有睇淡樓市的因素，所以樓市會下跌。宏觀市場的種種數據及跡象，可反映現時樓市已呈明顯跌勢，樓價逐步會下調，但相信不會97年那樣嚴重。
對筆者而言，巴斯的言論只是驚嚇預言，豪無根據，故不認同他所言的，某程度覺得他誇大其辭，引人注目，又或者試圖利用「說話的藝術」去打撃香港樓市，但似乎他的舉動只是引起人們討論，並沒有實際的影響。
中原城市領先指數(CCL)新報128.41（反映2016/05/09至2016/05/15 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.17%，但較上年同期下跌9.12%。
本周4個分區僅得九龍區錄得升幅，按周上升1.19%，新報127.21，較上年同期下跌9.61%。港島區最新錄得135.41，按周下跌0.15%，而較上年同期下跌9.47%。新界(東)及新界(西)區分別錄得134.25及114.64，按周分別下跌0.20%及1.41%，較上年同期分別下跌9.47%及7.72%。
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