2024-05-04 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第六十三期 2016年5月25日] 人称大鳄的对冲基金Hayman Capital创办人巴斯（Kyle Bass），在拉斯维加斯一个研讨会上讲及香港楼市，直言香港楼市正处于「自由落体」（free fall）状态，认为现时情况比97年金融风暴更差。
巴斯唱淡本港楼市时，并没有详细讲述原因，亦没有预期香港楼价会下跌多少。根据97年的资料，当年10月楼价见顶，在12个月内急跌差不多50%。而现在香港楼价从去年9月见顶以来已累跌13%，如果真的如巴斯所言，楼价要再下跌37%或以上，形势才会比97年更差。
言论一出，即惹来业界很大回响，不认同的人士居多，当中纪惠集团行政总裁汤文亮是其中一人，认为他并不了解香港楼市，相信是参考本地人的言论，再作出一些折让而道出此言论，而且更未有发表有关理由，叫人难以信服。
对于巴斯的言论，笔者亦是持质疑的态度，现在楼市真的没有数据可反映到比97年更差，再加上纵然在美国加息、失业率上升及经济气氛转差等不明朗因素下，香港楼市依然有其支撑的因素，故此，笔者认为楼市下跌是事实，但情况不会严重的像97年般。
首先，纵使近年政府竭尽全力增加土地及房屋供应，香港房屋供应依然供不应求，好像是截至3月底，一般公屋申请约150,500宗，由于申请数目不断上升而供应紧绌，平均轮候时间渐趋增加，已偏离一般申请者平均轮候三年左右的目标。市民对房屋的需求大、房屋供应不足始终是一大因素，以致楼价不会插水式下跌。
除此之外，通货膨胀亦是一个令楼价不易大跌的因素，香港整体物价水平持续性上升，包括建筑工人的薪金、建屋的材料费用均持续攀升，因而推动建屋成本上升。随著建筑成本的上升，房屋难以有优惠空间，尤其是楼花长的新盘。
另外，97时香港充斥著炒家，甚至一人持有多个物业，而且供楼负担比率更是高达9成，当金融风暴时，炒家急于套现，恐慌性抛售手头上的物业单位，以致楼价急跌，另有部分业主会变成负资产，至03年负资产个案更高达10.6万宗。
去到2016年，现时大多业主都只是持有一个自住物业，一旦经济突然转差，他们亦不会急于将单位贱卖。另外，金管局已收紧物业的按揭成数，和收紧供款与入息比率，再加上今年首季只是录得1,432宗负资产个案。相比之下，我们难以见到现在的状况比97年差。
坦白说，以上的因素虽可支持楼市，但市场同样有睇淡楼市的因素，所以楼市会下跌。宏观市场的种种数据及迹象，可反映现时楼市已呈明显跌势，楼价逐步会下调，但相信不会97年那样严重。
对笔者而言，巴斯的言论只是惊吓预言，豪无根据，故不认同他所言的，某程度觉得他夸大其辞，引人注目，又或者试图利用「说话的艺术」去打撃香港楼市，但似乎他的举动只是引起人们讨论，并没有实际的影响。
中原城市领先指数(CCL)新报128.41（反映2016/05/09至2016/05/15 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.17%，但较上年同期下跌9.12%。
本周4个分区仅得九龙区录得升幅，按周上升1.19%，新报127.21，较上年同期下跌9.61%。港岛区最新录得135.41，按周下跌0.15%，而较上年同期下跌9.47%。新界(东)及新界(西)区分别录得134.25及114.64，按周分别下跌0.20%及1.41%，较上年同期分别下跌9.47%及7.72%。
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