2024-04-29 28HSE 編輯部
[28Hse 三地產焦點 第三百四十八期 2021年11月24日] 香港樓價高企是鐵一般的事實，已超出一般人的負擔能力。瑞銀最新發表《2021年瑞銀全球房地產泡沫指數》報告，比較全球25個城市樓價，發現本港樓市面臨泡沫風險極高。
瑞銀指出，難以負擔的樓價、無法持續的抵押貸款、樓價與租金的差距擴大，向來是「樓市泡沫爆破」的先兆。一旦樓市泡沫爆破，樓價有機會一下子暴跌，負資產人數急增，後果不堪設想。
就此指數，瑞銀參考了兩個指標，分別是樓價與收入，以及樓價與租金的關係，以計算風險。報告形容香港人的收入雖然較其他城市平均高出一倍，但要買樓仍是非常吃力。
假設一名中等收入人士，究竟工作幾耐才可以買到一個鄰近市中心的650平方呎單位？根據瑞銀計算，要購買此類單位，買家需足足20年的工作收入才可以，而且香港在報告涵蓋的25個城市中名列第一。
香港一直有不少學者與傳媒，喜歡比較香港與新加坡，尤其是房屋問題方面。相比之下，在新加坡置業比10年前更容易，同樣購買同類單位，所需收入由2011年的16年減少至現時的13年，比香港少7年。
至於樓價與租金的關係方面，報告提到，本港樓價租金收入比例過高，加上過去一年本地住宅租金大幅下調，以上述單位為例，業主平均要出租物業39年才可以抵銷樓價。由此可見，放租回本期極長，租金回報率相對較低。
那情況會進一步惡化嗎？報告認為不會，指出最近一年，受本地市民，以及內地來港人士需求帶動，本港高價及豪華物業銷售強勁，但由於香港政府正積極加大中長期住宅供應，預料樓價升勢不會持續。
事實上，在低息環境下，加上中長期私人住宅供應未能到位的情況下，樓價易升難跌，但近日可能有暗湧，就是美國通脹高企，市場正評估明年美息上升的空間，一旦美國加息，香港有機會跟隨，低息環境因而有所改變。
究竟會有什麼影響呢？巿場普遍預期明年很大機會加息，加息0.5厘至0.75厘。不過，即使香港跟隨加息，有關力度相對較溫和，相信對樓市影響有限，樓價難以下調。
筆者沒有水晶球不敢去斷言樓市必升，但是以現時香港房屋供求嚴重失衡的情況，而且改劃土地發展房屋的過程相當漫長，供應短時間內難以到位，預料樓價依然穩中向升。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得188.34（反映2021/11/08至2021/11/14(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌1.23%，較上年同期上升6.07%。
本周港島區升幅最多，按周上升4.76%，新報195.73，較上年同期上升5.07%。而九龍區錄得升幅，最近錄得182.19，按周上升0.55%，較上年同期上升3.83%。反之，新界(東)及新界(西)區錄得跌幅，分別錄得199.28及178.09，按周分別下跌0.97%及0.08%，較上年同期分別上升5.27%及6.24%。
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