2024-05-14 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第三百四十八期 2021年11月24日] 香港楼价高企是铁一般的事实，已超出一般人的负担能力。瑞银最新发表《2021年瑞银全球房地产泡沫指数》报告，比较全球25个城市楼价，发现本港楼市面临泡沫风险极高。
瑞银指出，难以负担的楼价、无法持续的抵押贷款、楼价与租金的差距扩大，向来是「楼市泡沫爆破」的先兆。一旦楼市泡沫爆破，楼价有机会一下子暴跌，负资产人数急增，后果不堪设想。
就此指数，瑞银参考了两个指标，分别是楼价与收入，以及楼价与租金的关系，以计算风险。报告形容香港人的收入虽然较其他城市平均高出一倍，但要买楼仍是非常吃力。
假设一名中等收入人士，究竟工作几耐才可以买到一个邻近市中心的650平方尺单位？根据瑞银计算，要购买此类单位，买家需足足20年的工作收入才可以，而且香港在报告涵盖的25个城市中名列第一。
香港一直有不少学者与传媒，喜欢比较香港与新加坡，尤其是房屋问题方面。相比之下，在新加坡置业比10年前更容易，同样购买同类单位，所需收入由2011年的16年减少至现时的13年，比香港少7年。
至于楼价与租金的关系方面，报告提到，本港楼价租金收入比例过高，加上过去一年本地住宅租金大幅下调，以上述单位为例，业主平均要出租物业39年才可以抵销楼价。由此可见，放租回本期极长，租金回报率相对较低。
那情况会进一步恶化吗？报告认为不会，指出最近一年，受本地市民，以及内地来港人士需求带动，本港高价及豪华物业销售强劲，但由于香港政府正积极加大中长期住宅供应，预料楼价升势不会持续。
事实上，在低息环境下，加上中长期私人住宅供应未能到位的情况下，楼价易升难跌，但近日可能有暗涌，就是美国通胀高企，市场正评估明年美息上升的空间，一旦美国加息，香港有机会跟随，低息环境因而有所改变。
究竟会有什么影响呢？巿场普遍预期明年很大机会加息，加息0.5厘至0.75厘。不过，即使香港跟随加息，有关力度相对较温和，相信对楼市影响有限，楼价难以下调。
笔者没有水晶球不敢去断言楼市必升，但是以现时香港房屋供求严重失衡的情况，而且改划土地发展房屋的过程相当漫长，供应短时间内难以到位，预料楼价依然稳中向升。
中原城市领先指数(CCL)最新录得188.34（反映2021/11/08至2021/11/14(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌1.23%，较上年同期上升6.07%。
本周港岛区升幅最多，按周上升4.76%，新报195.73，较上年同期上升5.07%。而九龙区录得升幅，最近录得182.19，按周上升0.55%，较上年同期上升3.83%。反之，新界(东)及新界(西)区录得跌幅，分别录得199.28及178.09，按周分别下跌0.97%及0.08%，较上年同期分别上升5.27%及6.24%。
-- 北角枫林花园山景户 $958万获承接 --
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示，新近录得北角枫林花园成交，单位为2期高层B室，实用面积540平方尺，3房，望山景，原开价$998万，减价$40万至$958万易手，实用面积平均尺价$17,741。
-- 屯门时代广场低层 成交价$633万 --
祥益地产区域董事袁思贤表示，日前促成屯门时代广场A座低层5室，实用面积487平方尺，拥市镇公园景观，获区内首置客$633万购入，实用面积平均尺价$12,998。
-- 北角百福花园2房 $682万易主--
世纪21北山地产高级客户经理梁淑仪表示，新近录得北角百福花园成交，单位为德福阁高层A室，实用面积410平方尺，2房，外望景观开扬，获区外首置客以$682万承接，实用面积平均尺价$16,634，属市价水平。
-- 屯门迈亚美海湾2房 $475万易手--
祥益地产高级区域经理黄庆德表示，日前促成屯门迈亚美海湾1座低层G室，实用面积398平方尺，2房，成交价$475万，实用面积平均尺价$11,935，属低于市价成交。
-- 坚道新盘命名为Caine Hill --
恒地旗下的坚道新盘正式命名Caine Hill，地址为坚道73号，提供187伙住宅单位，户型由开放式至2房，当中开放式单位占70伙、1房占115伙、2房单位只有2伙。项目预计关键日期为2023年3月31日。恒基物业代理营业(二)部总经理韩家辉表示，项目楼书快公布，示范单位正于筹备阶段及快完工，预计未来两至三周开放示范单位。
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