購買舊樓唐樓要注意 樓齡或影響按揭年期

專欄  2024-12-02  313 #經絡按揭

近期筆者公司收到不少關於較高樓齡物業的按揭查詢,事實上,市場上部分樓齡達4、50年以上的舊式單幢樓或唐樓,樓價可以比同類型新樓低近3至4成,而筆者發現300萬元以下的舊樓尤其受市場歡迎,相信除了因價錢相宜,印花稅亦只需100元,因此受部份上車客及投資客歡迎。

舊樓按揭成數及息率與一般私樓相若,透過銀行一般最高可承造7成按揭,如透過按揭保險計劃,樓價1,000萬元或以下更可承造最高9成按揭。不過按揭年期上則需要特別留意,銀行一般會以「75減樓齡或人齡」計算最長還款年期,年期上限為30年,個別銀行或會以「80減樓齡或人齡」計算,如樓齡愈高,申請按揭時便愈有機會不能承造30年按揭。

此外,還款年期愈短,每月供款額則愈高,每月入息要求亦會同步增加,假設貸款額為300萬元,按息為3.625厘,如以還款年期為30年計算,每月供款為13,682元,入息要求為27,364元;如以還款年期為25年計算,每月供款將增加1,529元至15,211元,入息要求將增加3,058元至為30,422元。因此,有意購入高樓齡物業的人士,入市前應仔細審視自身經濟能力,並預留更多資金作不時之需。

另外,由於舊樓成交一般較少,加上樓齡高,銀行在估價方面會較爲謹慎,或會派人上門驗樓視察。而唐樓單位質素較為參差且欠缺保養,銀行有機會調低估價,影響最終借貸金額。若銀行發現單位涉及大規模改動如僭建或違規改建成劏房,或會拒絕批出按揭,而買家購買單位後亦有機會需要負上相關法律責任。建議入市前先向地產代理了解物業質素,或者委派專業人士爲單位作詳細檢查。

最後,每間銀行對舊樓的估價審批標準不一,而舊樓審批時間或較一般私樓需時,建議買家預留足夠時間處理按揭事宜,以免失預算,有需要亦可向大型按揭轉介公司查詢。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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