2025-06-09 28HSE 编辑部
近期笔者公司收到不少关于较高楼龄物业的按揭查询，事实上，市场上部分楼龄达4、50年以上的旧式单幢楼或唐楼，楼价可以比同类型新楼低近3至4成，而笔者发现300万元以下的旧楼尤其受市场欢迎，相信除了因价钱相宜，印花税亦只需100元，因此受部份上车客及投资客欢迎。
旧楼按揭成数及息率与一般私楼相若，透过银行一般最高可承造7成按揭，如透过按揭保险计划，楼价1,000万元或以下更可承造最高9成按揭。不过按揭年期上则需要特别留意，银行一般会以「75减楼龄或人龄」计算最长还款年期，年期上限为30年，个别银行或会以「80减楼龄或人龄」计算，如楼龄愈高，申请按揭时便愈有机会不能承造30年按揭。
此外，还款年期愈短，每月供款额则愈高，每月入息要求亦会同步增加，假设贷款额为300万元，按息为3.625厘，如以还款年期为30年计算，每月供款为13,682元，入息要求为27,364元；如以还款年期为25年计算，每月供款将增加1,529元至15,211元，入息要求将增加3,058元至为30,422元。因此，有意购入高楼龄物业的人士，入市前应仔细审视自身经济能力，并预留更多资金作不时之需。
另外，由于旧楼成交一般较少，加上楼龄高，银行在估价方面会较爲谨慎，或会派人上门验楼视察。而唐楼单位质素较为参差且欠缺保养，银行有机会调低估价，影响最终借贷金额。若银行发现单位涉及大规模改动如僭建或违规改建成劏房，或会拒绝批出按揭，而买家购买单位后亦有机会需要负上相关法律责任。建议入市前先向地产代理了解物业质素，或者委派专业人士爲单位作详细检查。
最后，每间银行对旧楼的估价审批标准不一，而旧楼审批时间或较一般私楼需时，建议买家预留足够时间处理按揭事宜，以免失预算，有需要亦可向大型按揭转介公司查询。
经络按揭转介首席副总裁曹德明
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