2025-06-11 28Hse Editor
近期筆者公司收到不少關於較高樓齡物業的按揭查詢，事實上，市場上部分樓齡達4、50年以上的舊式單幢樓或唐樓，樓價可以比同類型新樓低近3至4成，而筆者發現300萬元以下的舊樓尤其受市場歡迎，相信除了因價錢相宜，印花稅亦只需100元，因此受部份上車客及投資客歡迎。
舊樓按揭成數及息率與一般私樓相若，透過銀行一般最高可承造7成按揭，如透過按揭保險計劃，樓價1,000萬元或以下更可承造最高9成按揭。不過按揭年期上則需要特別留意，銀行一般會以「75減樓齡或人齡」計算最長還款年期，年期上限為30年，個別銀行或會以「80減樓齡或人齡」計算，如樓齡愈高，申請按揭時便愈有機會不能承造30年按揭。
此外，還款年期愈短，每月供款額則愈高，每月入息要求亦會同步增加，假設貸款額為300萬元，按息為3.625厘，如以還款年期為30年計算，每月供款為13,682元，入息要求為27,364元；如以還款年期為25年計算，每月供款將增加1,529元至15,211元，入息要求將增加3,058元至為30,422元。因此，有意購入高樓齡物業的人士，入市前應仔細審視自身經濟能力，並預留更多資金作不時之需。
另外，由於舊樓成交一般較少，加上樓齡高，銀行在估價方面會較爲謹慎，或會派人上門驗樓視察。而唐樓單位質素較為參差且欠缺保養，銀行有機會調低估價，影響最終借貸金額。若銀行發現單位涉及大規模改動如僭建或違規改建成劏房，或會拒絕批出按揭，而買家購買單位後亦有機會需要負上相關法律責任。建議入市前先向地產代理了解物業質素，或者委派專業人士爲單位作詳細檢查。
最後，每間銀行對舊樓的估價審批標準不一，而舊樓審批時間或較一般私樓需時，建議買家預留足夠時間處理按揭事宜，以免失預算，有需要亦可向大型按揭轉介公司查詢。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明
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