2024-04-27 28HSE 編輯部
[28Hse 三地產焦點 第五十七期 2016年4月13日] 市建局資助出售房屋「煥然壹居」原定於5月初揀樓，後突然提前安排申請人於4月5日起一連4日到大角咀售樓處揀樓，其後延長銷售時間至本月22日(星期五)。市建局解釋是完成電腦抽籤程序後，資格審核工作進展順利，希望合資格申請者可盡快揀樓，故提前揀樓。市建局的解釋看似合理，但此「奇怪」舉動卻令人懷疑，擔心這是暗示後市不明朗，是大跌的警告、先兆。
「煥然壹居」提早讓買家揀樓的行為，感覺像是與發展商鬥快搶客，引起市民們的熱烈討論。除此之外，價錢亦惹起了大家關注，項目原售價是同區樓價80%，但基於樓市急跌的情況下，單位的售價已變成同區價86%，即是日後如果業主需轉售單位時，由原本需補回20%的折扣優惠，變為只需補回14%，有關修訂不會影響單位的實際售價。
因樓市走勢偏淡，影響項目的銷情，首日僅錄得19宗成交。市建局原定安排了68名申請人到場揀樓，但最終只有20人現身，「甩底」率高達7成。當中更有一名中籤者於簽訂臨時買賣合約前，再三考慮後認為不划算，最終放棄購樓。
「煥然壹居」提供338個單位，由今年1月初接受申請，總共收到12,685份申請表，當中有些申請表因重複或無效支票而被取消。在12,642份有效的申請當中，單身人士申請者約佔65%。項目於3日內揀樓出席率維持不足三成，累售49伙，佔推售總數約14%。
新近頻頻錄得一手撻訂、二手劈價，而現在「煥然壹居」又發生滯銷情況。筆者認為這正正反映買家及業主的心態，基於近期樓市下調跡象較為明顯，導致他們入市更審慎，因為一旦輕易入手，單位有機會會因樓市持續下滑而即時淪為「負資產」。
相信「負資產」一詞，大家並不會陌生，意指物業當前市值低於未償還按揭餘額。「煥然壹居」現於樓價下調時，提供高成數按揭，若日後樓價持續下跌，於樓價高位入市及選用高成數按揭的業主便容易較先跌入「負資產」行列，另有機會發生銀行估價不足的情況。
「煥然壹居」是資助性質房屋，原意是幫助市民上車，但由於其售價並沒有跟隨大市調整，有人覺得這違背了項目的初衷，筆者亦相當認同，市建局沒有因應市場的變化而調整價格，某程度是將樓市下調風險轉嫁到申請人身上，感覺像「害」市民多於幫市民。
市建局非執董麥美娟指，過去曾與政府討論，如煥然壹居至年底仍有單位賣剩，將不會囤積，當局會以市價將單位出售。筆者認為很矛盾，現在說日後會依市價出售，現在又怎會有買家購買呢？而如果採用此方法，對現時已入手的買家或未有申請的合資格人士又是否公平呢？又如何安排「甩底」揀樓的準買家次序呢？「早知如此，何必當初」，上述的問題並不易解決，相信當初決意下調售價可能會更好。
當然，筆者亦明白市建局現時下調樓價是不太可能，但可從樓盤的折扣率入手，以刺激買家的購買意慾，及減低造成負資產的風險。由於後市不明朗，而且單位定價與揀樓時間相隔甚遠，導致售價不貼近買家購買力，故此，筆者認為要增加項目吸引力，市建局必須靈活變通，否則只會成為「蟹貨」。
而對於日後要推出的資助房屋，筆者認為要汲取是次的經驗，政府可放寬其制度，考慮改變公營機構的售樓方式，仿效私人發展的做法，縮短開售時間，在公布價單後數天，準業主就可以揀樓，這可避免定價未貼近最新市況。
中原城市領先指數(CCL)新報127.84（反映2016/03/28至2016/04/03 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.30%，但較上年同期下跌10.20%。
本周4個分區只有新界(東)區錄得跌幅，新報134.02，按周下跌0.53%，亦較上年同期下跌8.27%。而港島區升幅最多，新報135.47，按周上升1.28%，較上年同期下跌11.83%。九龍區按周上升1.14%，最新錄得125.43，但較上年同期下跌高達12.07%。新界(西)區錄得113.56，按周上升0.08%，較上年同期下跌8.96%
-- 海怡半島19座低層戶 $690萬易主 --
世紀21悅來登地產經理吳力光表示，新近錄得鴨脷洲海怡半島19座低層A室成交，單位實用面積580平方呎，採2房連套房加工人房間隔，向西北望街景，原開價$720萬放盤，後減價$30萬至$690萬易主，實用面積平均呎價$11,897。
-- 大坑龍濤苑少海景 $780萬獲承接 --
世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示，日前錄得大坑龍濤苑2座低層B室成交，單位實用面積548平方呎，2房間隔，座向西北望少海景，單位放盤半年，原開價$850萬，終劈價$70萬，獲區外換樓客以$780萬承接，實用面積平均呎價$14,234，減價後仍高市價一成。
-- 屯門啟豐園2房 $310萬易手--
祥益地產高級營業經理潘鈺恒表示，新近錄得屯門啟豐園成交，單位為3座中層H室，實用面積330平方呎，2房1廳，擁開揚海景，附設企理裝修，日前獲一名區內客以$310萬承接單位，實用面積平均呎價$9,394，屬市場價成交。
-- 屯門居屋翠寧花園高層 累減$35萬售出--
祥益地產分行主管林英傑表示，日前錄得屯門居屋翠寧花園成交，單位為1座高層K室，實用面積431平方呎，2房1廳，座擁開揚河景，業主累減達$35萬，以$305萬（自由市場價）獲承接，實用面積平均呎價$7,077，屬市場價成交。
-- 將軍澳海天晉加推68伙 --
新地發展的將軍澳海天晉昨加推68伙，公布全新4號價單，涵蓋1至4房單位，包括12伙特色戶，單位價單定價介乎$494.3萬至$3,463.9萬，價單呎價介乎$13,592至$29,330，以折扣率11%計算，折實價$439.9萬至$3,082.9萬，折實呎價則由$12,097至$26,104。 再者，發展商推出新地員工優惠，可享額外售價5%員工折扣及高達成交價5%的現金回贈。另項目亦公布推出第8座6個海景戶以招標形式發售，招標期由本月14日至30日。
-- 天鑄第2期公布銷售安排--
由新地發展的何文田天鑄第二期早前公布銷售安排，41伙將於本周五（15日）發售。新地副董事總經理雷霆表示，項目加推的42個單位屬於原價加推，基於項目銷情理想，完成本周五的銷售後，項目將會封盤，留待第四季現樓時才重推。 根據資料，42個的加推單位，價單定價由$1,970.5萬至9,543.5萬，價單呎價由$18,798至$46,386，以折實價計最平由$1,744萬，至最貴的$8,446萬。
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