2024-05-03 28HSE 編輯部
面對經濟前景及息口走勢未明朗，發展商投地出價難免審慎。剛於本周一截標並收到6份標書、鄰近港鐵宋皇臺站的啟德第2A區2號及3號地盤，地政總署相隔短短兩天便在昨日極速開標，該幅可建逾1,300伙單位的地皮由信置為首的合組財團以53.5億元投得，每呎樓面地價約5,392元，符合市場預期，但相比去年12月長實低價投得鄰近第2A區4號、5（B）號及10號住宅地（每呎樓面地價約6,138元），今次呎價再低約12%，兼創區內地皮10年新低呎價。信和置業副主席黃永光表示，對香港前景充滿信心，將興建優質住宅項目。◆香港文匯報記者 梁悅琴
項目本周一共接獲6份標書，吸引大中型發展商入標，絕大部分是獨資競投，包括長實、新地、恒地、會德豐地產及南豐，而信置則夥拍中國海外 、鷹君及華人置業合組財團入標，並最終成功奪得地皮。
地皮鄰近港鐵宋皇臺站，面積約145,303方呎，預計可建樓面約992,279方呎，提供約1,325伙單位。賣地章程列明，中標發展商需興建長者鄰舍中心、嚴重弱智人士宿舍、展能中心、殘疾人士地區支援中心、男童院、網上青年支援隊中心和停車處。同時亦要興建約175米長地下街，佔整條啟德地下街約11%。市場早前的估值約45億至59.5億元，每呎樓面地價4,500至6,000元。
計劃興建優質住宅項目
信和置業副主席黃永光表示，項目毗鄰宋皇臺站，貫通港九各區及西九高鐵站，又位處優質校網，亦與啟德地下購物街相連，並鄰近啟德體育園等世界級基建，文娛康樂設施一應俱全，區內發展日見成熟，將備受市場青睞。他強調集團對香港前景充滿信心，將興建優質住宅項目，加上園境、綠色及舒泰適意設施、智能家居設計，以及住客會所，貫徹可持續發展理念。
分析指，今次由合組財團中標，反映發展商在市況未明朗的前提下，寧願合作投地分散風險。事實上，今次項目總投資額估計逾百億元，高息環境下融資成本自然較高，中標財團在平均分擔
下，每間公司只需投入約20多億元，便可在樓市低潮期購入市區大型地皮，投資成本相對較為輕鬆，風險從而較少。反觀其他5間發展商以獨資形式入標，由於投資額大，出價自然會更低。而且，今次中標的財團組合，本身都沒有農地可以透過補地價來增加土地儲備，只能依靠投地，出價亦會較進取。
需建眾多設施 影響出價
中原測量師行張競達表示，今次地皮能夠順利批出，未受荃灣油柑頭首置地流標影響，可見發展商仍然積極爭奪市區地，加上該地位置優越，鄰近宋皇臺站，大型商場及商業項目亦有望於年內落成及開幕，區內住宅需求將持續增加。可惜該地條款較多，需興建地下街設施及多項社福設施，發展需時，令發展商出價保守。他相信該地可發展成中小型住宅單位，預計項目落成後，計算建築成本及合理利潤後，每呎售價1.5萬元。
美聯測量師行董事林子彬指出，項目發展條款較複雜，增加一定建築成本及時間，總投資金額較大，投資風險較高，加上目前市場氣氛影響，導致項目樓面地價創區內2014年以來新低。他認為，是次入標反應已見不俗，樓面地價偏低也可理解，亦反映政府在底價上已作出一定調整。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，今次啟德批出地價屬於預期之內，皆因賣地條款規定中標財團須興建一系列社福及政府設施，會加長發展時間，又遇上加息環境，都會是發展商出價的考慮因素。他認為，長實早前以呎價約1.4萬元推售油塘親海引起市場熱哄 ，估計今次啟德項目合理預期呎價約1.7萬至1.8萬元，因此其樓面地價可算是「進可攻、退可守」，即使數年內市況仍未見起色，項目依然會有合理利潤。
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