2024-05-11 28HSE 编辑部
面对经济前景及息口走势未明朗，发展商投地出价难免审慎。刚于本周一截标并收到6份标书、邻近港铁宋皇台站的启德第2A区2号及3号地盘，地政总署相隔短短两天便在昨日极速开标，该幅可建逾1,300伙单位的地皮由信置为首的合组财团以53.5亿元投得，每尺楼面地价约5,392元，符合市场预期，但相比去年12月长实低价投得邻近第2A区4号、5（B）号及10号住宅地（每尺楼面地价约6,138元），今次尺价再低约12%，兼创区内地皮10年新低尺价。信和置业副主席黄永光表示，对香港前景充满信心，将兴建优质住宅项目。◆香港文汇报记者 梁悦琴
项目本周一共接获6份标书，吸引大中型发展商入标，绝大部分是独资竞投，包括长实、新地、恒地、会德丰地产及南丰，而信置则夥拍中国海外 、鹰君及华人置业合组财团入标，并最终成功夺得地皮。
地皮邻近港铁宋皇台站，面积约145,303方尺，预计可建楼面约992,279方尺，提供约1,325伙单位。卖地章程列明，中标发展商需兴建长者邻舍中心、严重弱智人士宿舍、展能中心、残疾人士地区支援中心、男童院、网上青年支援队中心和停车处。同时亦要兴建约175米长地下街，占整条启德地下街约11%。市场早前的估值约45亿至59.5亿元，每尺楼面地价4,500至6,000元。
计划兴建优质住宅项目
信和置业副主席黄永光表示，项目毗邻宋皇台站，贯通港九各区及西九高铁站，又位处优质校网，亦与启德地下购物街相连，并邻近启德体育园等世界级基建，文娱康乐设施一应俱全，区内发展日见成熟，将备受市场青睐。他强调集团对香港前景充满信心，将兴建优质住宅项目，加上园境、绿色及舒泰适意设施、智能家居设计，以及住客会所，贯彻可持续发展理念。
分析指，今次由合组财团中标，反映发展商在市况未明朗的前提下，宁愿合作投地分散风险。事实上，今次项目总投资额估计逾百亿元，高息环境下融资成本自然较高，中标财团在平均分担
下，每间公司只需投入约20多亿元，便可在楼市低潮期购入市区大型地皮，投资成本相对较为轻松，风险从而较少。反观其他5间发展商以独资形式入标，由于投资额大，出价自然会更低。而且，今次中标的财团组合，本身都没有农地可以透过补地价来增加土地储备，只能依靠投地，出价亦会较进取。
需建众多设施 影响出价
中原测量师行张竞达表示，今次地皮能够顺利批出，未受荃湾油柑头首置地流标影响，可见发展商仍然积极争夺市区地，加上该地位置优越，邻近宋皇台站，大型商场及商业项目亦有望于年内落成及开幕，区内住宅需求将持续增加。可惜该地条款较多，需兴建地下街设施及多项社福设施，发展需时，令发展商出价保守。他相信该地可发展成中小型住宅单位，预计项目落成后，计算建筑成本及合理利润后，每尺售价1.5万元。
美联测量师行董事林子彬指出，项目发展条款较复杂，增加一定建筑成本及时间，总投资金额较大，投资风险较高，加上目前市场气氛影响，导致项目楼面地价创区内2014年以来新低。他认为，是次入标反应已见不俗，楼面地价偏低也可理解，亦反映政府在底价上已作出一定调整。
泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚认为，今次启德批出地价属于预期之内，皆因卖地条款规定中标财团须兴建一系列社福及政府设施，会加长发展时间，又遇上加息环境，都会是发展商出价的考虑因素。他认为，长实早前以尺价约1.4万元推售油塘亲海引起市场热哄 ，估计今次启德项目合理预期尺价约1.7万至1.8万元，因此其楼面地价可算是「进可攻、退可守」，即使数年内市况仍未见起色，项目依然会有合理利润。
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