十成按揭計劃吸引嗎?

28HSE 編輯部  2018-09-26  #三地產焦點
十成按揭計劃吸引嗎?

[28Hse 三地產焦點 第一百八十五期 2018年9月26日] 近期樓市焦點落於新盤,但要數最震撼的相信是有新盤推出十成按揭優惠。美國已啟動加息周期,如果香港跟隨加息,對採用高成數按揭的買家來說,要承受的風險是否太高呢?

為吸引買家,新地推出有抵押「十足十貸款計劃」,單從字面上來看,計劃相當吸引,但究竟此計劃有什麼要注意呢?如果買家採用此計劃,需把一個自己或至親持有的無按揭的物業作抵押,而有關物業的價值不可低於新單位樓價的60%。

計劃只適用於個人名義買家及樓價$700萬以上單位,採用此計劃的買家需支付樓價5%的行政費作首期,而樓價的95%用於繳付樓價餘額。計劃還款期最長25年,首3年免息,買家只須每月定額供款。

根據計劃,第1至12個月,買家每月供款$2萬;第13至24個月,買家每月供款為$3萬;第25至36個月,買家每月供款為$4萬。免息蜜月期過後,全期息率為P(P現為5厘)加1厘。

有人認為十成按揭計劃的出現,反映發展商對後市信心不足。筆者就不太認同,以往都有發展商曾推出「借凸」的按揭計劃,最多提供120%的按揭。似乎此舉是散貨目的居多,與是否睇淡後市未必有直接關係。

再者,十成按揭計劃真的吸引嗎?十成按揭又是否真的是十成呢,還是只是噱頭?其實,由於採用此計劃時,買家要抵押一個已經供滿的物業,當新樓再加舊樓計算下,其實按揭成數並不是那麼高。

試想想,如果買家購入的新樓是$1,000萬,而抵押的舊樓價值不可低於新單位樓價的60%,即是至少要$600萬。換言之,買家最少用$1,600萬的抵押品,以借取$1,000萬,即是說按揭成數實質只是62.5%。

無可否認,此付款計劃某程度上是靠父幹買樓,好處是入市的現金成本低,而且頭3年免息,適合首期不足的買家。但同時要面對的風險很多,值得留意的是,美國啟動加息周期,3年後買家的供款額有機會大幅上升,可能會遇到供不起的情況。

除此之外,如果日後樓市大幅下跌,新購買的物業有機會變成為負資產,而抵押給發展商的物業價值亦會減少,在最壞的情況下,買家可能要將舊樓賠給發展商。即是說,一旦樓市出現大問題時,兩個單位包括供完的那個物業都會遭殃。

平心而論,相較之下,十成按揭沒有想像中吸引,與其要將供滿的物業抵押,不如將物業向銀行申請借貸,以用作繳付首期。雖然多了一筆還款,但起碼不會波及舊有的物業,涉及的風險較低。

高成數按揭計劃,由於要付的首期少,不少人往往因此而入市,而忘記了自身的供款能力,損失慘重。有人形容高成數按揭計劃是糖衣毒藥,有人會覺得是上車恩物,你又點睇呢?

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報186.6(反映2018/09/10至2018/09/16(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.23%,較上年同期上升16.08%。

4個分區中,當中新界(西)區跌幅最多,按周下跌0.33%,新近錄得168.79,較上年同期上升16.69%。其次為港島區,按周下跌0.31%,最新錄得191.7,較上年同期上升13.49%。新界(東)區新報206.8,按周下跌0.23%,較上年同期上升21.35%。而九龍區亦錄得輕微跌幅,按周下跌0.07%,較上年同期上升17.54%。

上周成交個案


-- 荃灣翠豐臺低層戶 $705萬易主 --
世紀21物業(荃灣)分行市務推廣經理宋曉軍表示,新近錄得荃灣翠豐臺成交,單位為2座低層C室,實用面積455平方呎,以$705萬獲承接,實用面積平均呎價$15,495。


-- 天水圍嘉湖山莊3房 $595萬易手 --
祥益地產分行經理謝利官表示,新近促成天水圍嘉湖山莊2期(賞湖居) 5座中層C室成交,實用面積551平方呎,3房2廳,附設靚裝,擁開揚景觀,獲區內客以$595萬購入,實用面積平均呎價$10,799,屬市場價成交。


-- 沙田穗禾苑2房 成交價$615萬--
世紀21陽光物業區域經理陳世民表示,日前促成沙田穗禾苑A座(豐裕閣)中層02室成交,單位實用面積550平方呎,2房,座向東北享城門河景,原開價$650萬,累減$35萬,成交價$615萬,實用面積平均呎價$11,182,創該物業同類型單位新高。


-- 屯門兆禧苑中層戶 $435萬沽出--
祥益地產高級區域經理黃慶德表示,新近促成屯門居屋兆禧苑A座中層8室,實用面積351平方呎,獲區內準婚客以$435萬(自由市場價)購入,實用面積平均呎價$12,393,屬市場價成交。


三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及
新盤動向
等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。
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