2024-04-25 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百八十五期 2018年9月26日] 近期樓市焦點落於新盤，但要數最震撼的相信是有新盤推出十成按揭優惠。美國已啟動加息周期，如果香港跟隨加息，對採用高成數按揭的買家來說，要承受的風險是否太高呢？
為吸引買家，新地推出有抵押「十足十貸款計劃」，單從字面上來看，計劃相當吸引，但究竟此計劃有什麼要注意呢？如果買家採用此計劃，需把一個自己或至親持有的無按揭的物業作抵押，而有關物業的價值不可低於新單位樓價的60%。
計劃只適用於個人名義買家及樓價$700萬以上單位，採用此計劃的買家需支付樓價5%的行政費作首期，而樓價的95%用於繳付樓價餘額。計劃還款期最長25年，首3年免息，買家只須每月定額供款。
根據計劃，第1至12個月，買家每月供款$2萬；第13至24個月，買家每月供款為$3萬；第25至36個月，買家每月供款為$4萬。免息蜜月期過後，全期息率為P（P現為5厘）加1厘。
有人認為十成按揭計劃的出現，反映發展商對後市信心不足。筆者就不太認同，以往都有發展商曾推出「借凸」的按揭計劃，最多提供120%的按揭。似乎此舉是散貨目的居多，與是否睇淡後市未必有直接關係。
再者，十成按揭計劃真的吸引嗎？十成按揭又是否真的是十成呢，還是只是噱頭？其實，由於採用此計劃時，買家要抵押一個已經供滿的物業，當新樓再加舊樓計算下，其實按揭成數並不是那麼高。
試想想，如果買家購入的新樓是$1,000萬，而抵押的舊樓價值不可低於新單位樓價的60%，即是至少要$600萬。換言之，買家最少用$1,600萬的抵押品，以借取$1,000萬，即是說按揭成數實質只是62.5%。
無可否認，此付款計劃某程度上是靠父幹買樓，好處是入市的現金成本低，而且頭3年免息，適合首期不足的買家。但同時要面對的風險很多，值得留意的是，美國啟動加息周期，3年後買家的供款額有機會大幅上升，可能會遇到供不起的情況。
除此之外，如果日後樓市大幅下跌，新購買的物業有機會變成為負資產，而抵押給發展商的物業價值亦會減少，在最壞的情況下，買家可能要將舊樓賠給發展商。即是說，一旦樓市出現大問題時，兩個單位包括供完的那個物業都會遭殃。
平心而論，相較之下，十成按揭沒有想像中吸引，與其要將供滿的物業抵押，不如將物業向銀行申請借貸，以用作繳付首期。雖然多了一筆還款，但起碼不會波及舊有的物業，涉及的風險較低。
高成數按揭計劃，由於要付的首期少，不少人往往因此而入市，而忘記了自身的供款能力，損失慘重。有人形容高成數按揭計劃是糖衣毒藥，有人會覺得是上車恩物，你又點睇呢？
中原城市領先指數(CCL)新報186.6（反映2018/09/10至2018/09/16(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.23%，較上年同期上升16.08%。
4個分區中，當中新界(西)區跌幅最多，按周下跌0.33%，新近錄得168.79，較上年同期上升16.69%。其次為港島區，按周下跌0.31%，最新錄得191.7，較上年同期上升13.49%。新界(東)區新報206.8，按周下跌0.23%，較上年同期上升21.35%。而九龍區亦錄得輕微跌幅，按周下跌0.07%，較上年同期上升17.54%。
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