2024-04-27 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第一百八十五期 2018年9月26日] 近期楼市焦点落于新盘，但要数最震撼的相信是有新盘推出十成按揭优惠。美国已启动加息周期，如果香港跟随加息，对采用高成数按揭的买家来说，要承受的风险是否太高呢？
为吸引买家，新地推出有抵押「十足十贷款计划」，单从字面上来看，计划相当吸引，但究竟此计划有什么要注意呢？如果买家采用此计划，需把一个自己或至亲持有的无按揭的物业作抵押，而有关物业的价值不可低于新单位楼价的60%。
计划只适用于个人名义买家及楼价$700万以上单位，采用此计划的买家需支付楼价5%的行政费作首期，而楼价的95%用于缴付楼价馀额。计划还款期最长25年，首3年免息，买家只须每月定额供款。
根据计划，第1至12个月，买家每月供款$2万；第13至24个月，买家每月供款为$3万；第25至36个月，买家每月供款为$4万。免息蜜月期过后，全期息率为P（P现为5厘）加1厘。
有人认为十成按揭计划的出现，反映发展商对后市信心不足。笔者就不太认同，以往都有发展商曾推出「借凸」的按揭计划，最多提供120%的按揭。似乎此举是散货目的居多，与是否睇淡后市未必有直接关系。
再者，十成按揭计划真的吸引吗？十成按揭又是否真的是十成呢，还是只是噱头？其实，由于采用此计划时，买家要抵押一个已经供满的物业，当新楼再加旧楼计算下，其实按揭成数并不是那么高。
试想想，如果买家购入的新楼是$1,000万，而抵押的旧楼价值不可低于新单位楼价的60%，即是至少要$600万。换言之，买家最少用$1,600万的抵押品，以借取$1,000万，即是说按揭成数实质只是62.5%。
无可否认，此付款计划某程度上是靠父干买楼，好处是入市的现金成本低，而且头3年免息，适合首期不足的买家。但同时要面对的风险很多，值得留意的是，美国启动加息周期，3年后买家的供款额有机会大幅上升，可能会遇到供不起的情况。
除此之外，如果日后楼市大幅下跌，新购买的物业有机会变成为负资产，而抵押给发展商的物业价值亦会减少，在最坏的情况下，买家可能要将旧楼赔给发展商。即是说，一旦楼市出现大问题时，两个单位包括供完的那个物业都会遭殃。
平心而论，相较之下，十成按揭没有想像中吸引，与其要将供满的物业抵押，不如将物业向银行申请借贷，以用作缴付首期。虽然多了一笔还款，但起码不会波及旧有的物业，涉及的风险较低。
高成数按揭计划，由于要付的首期少，不少人往往因此而入市，而忘记了自身的供款能力，损失惨重。有人形容高成数按揭计划是糖衣毒药，有人会觉得是上车恩物，你又点睇呢？
中原城市领先指数(CCL)新报186.6（反映2018/09/10至2018/09/16(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.23%，较上年同期上升16.08%。
4个分区中，当中新界(西)区跌幅最多，按周下跌0.33%，新近录得168.79，较上年同期上升16.69%。其次为港岛区，按周下跌0.31%，最新录得191.7，较上年同期上升13.49%。新界(东)区新报206.8，按周下跌0.23%，较上年同期上升21.35%。而九龙区亦录得轻微跌幅，按周下跌0.07%，较上年同期上升17.54%。
-- 荃湾翠丰台低层户 $705万易主 --
世纪21物业(荃湾)分行市务推广经理宋晓军表示，新近录得荃湾翠丰台成交，单位为2座低层C室，实用面积455平方尺，以$705万获承接，实用面积平均尺价$15,495。
-- 天水围嘉湖山庄3房 $595万易手 --
祥益地产分行经理谢利官表示，新近促成天水围嘉湖山庄2期(赏湖居) 5座中层C室成交，实用面积551平方尺，3房2厅，附设靓装，拥开扬景观，获区内客以$595万购入，实用面积平均尺价$10,799，属市场价成交。
-- 沙田穗禾苑2房 成交价$615万--
世纪21阳光物业区域经理陈世民表示，日前促成沙田穗禾苑A座(丰裕阁)中层02室成交，单位实用面积550平方尺，2房，座向东北享城门河景，原开价$650万，累减$35万，成交价$615万，实用面积平均尺价$11,182，创该物业同类型单位新高。
-- 屯门兆禧苑中层户 $435万沽出--
祥益地产高级区域经理黄庆德表示，新近促成屯门居屋兆禧苑A座中层8室，实用面积351平方尺，获区内准婚客以$435万（自由市场价）购入，实用面积平均尺价$12,393，属市场价成交。
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