2024-05-08 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第三期 2015年3月25日]行政长官梁振英年初发表施政报告，房屋问题是其一重点，他认为除了房委会的居屋和房协的资助出售单位外，还可以推出更多不同模式的资助出售单位，以帮助不同市民置业。他建议房委会推出「绿表置居先导计划」，在正在兴建的公屋中，选择合适的项目，出售给主要住在公屋的绿表人士，以腾出公屋单位予正在轮候的人士，加快公屋流转。
「绿置居」现仍是处于初步阶段，上星期 (3月17日) 资助房屋小组讨论计划的折扣率、定价及转售限制等，但因委员对计划存在很大分歧，例如是转售限制安排应否较居屋更严格，委员间至少有两个方向，一是跟居屋做法，即是购入五年后再补地价；另认为要引入比居屋更多的限制，如只能转售予绿表市场。
房委员资助房屋小组委员会主席黄远辉预料，最快明年首季可以预售1千个主要集中在市区的新公屋单位，定价较居屋低，可能会以市价一半，甚至以成本价出售，即由$70万至$100万不等。如果计划受欢迎，更可能会成为长远政策。有消息指，大窝口德士古道房屋发展项目，是「绿置居」疑似选址。
政府早前推出2,160个新居屋单位，不少市民冒雨排队递交申请表，更有市民因迟交表格而不知怎样和女朋友交待。房委会最终接获近13万份申请表，超额认购59倍，创历史新高，反映市民渴望循资助自置居所途径「上车」，明日搅珠，难免有人欢喜有人愁。
而且，现时已有约27万户轮侯公屋，然而委员会上星期通过调高2015/16年度公屋入息及资产限额(有关详情见表一)，新措施将于4月1日起生效，令符合资格申请公屋的住户增加至约13.5万户，轮侯公屋人士可能大幅增加，加重轮候册压力。
如果单位售价真的如黄主席所料，笔者非常支持政府推出「绿置居」，计划使公屋家庭除居屋外，还多一个选择，帮助他们向上流动，促进公屋流转。当公屋住户购买单位时，需交回公屋单位，这既不减公屋供应量，又可加快公屋单位流转，亦能够平衡公屋住户置业及轮候租住公屋人士的需求，是一个「双赢」的政策。
计划的推出，会增加绿表申请者的置业机会，为顾及资助自置居所政策的公平性，如果计划效果显著，政府可调整居屋白表比例，绿白表比例可由现时六比四，调整至白表占大多数，更可以预留一些配额予白表单身人士，增加大家上车机会。计划相信最快可于明年推行，有关内容细节仍未确实，如果对计划有意的市民，应密切留意计划的讨论进度。
除此之外，现时发展商推出的新盘，大多都提供细单位，好像是新世界发展的元朗溱柏，单位实用面积由272平方尺起，采开放式至4房设计，类型多元化，满足不同人士的需要。之前岚山2期的165尺实用的开放式设计户型，加价推出，部分单位更加至$209.2万，成为市场焦点，最后即日全数沽清，附图为该示范单位。政府是次发售的居屋单位实用面积介乎约371至511平方尺，笔者认为政府日后可参考发展商的做法及市场上的需求，提供一部分较细面积的居屋单位，及可采用开放式设计。这样不但能以有限的土地去增加单位供应量，而且也可迎合市场上的需求，提供较低入场费的盘源，从而增加市民置业的机会。
当然，细面积的居屋单位，主要目标是私楼首期资金不足的单身人士或上车一族，如他们成功置业，对市场上的上车盘的需求减低，可降低细价楼的炽热程度。当他们日后有需要或经济能力，可在市场上再物色一个合适的单位换楼。细面积居屋也能对现时市场上大量的非法「劏房」户作出「回应」，弥补现时居屋单位所欠缺的户型面积，从而减轻日益严重的非法「劏房」户。
要解决房屋问题，治标又治本的方法是持续增加房屋土地供应，早前梁振英曾表示在香港觅地建屋十分困难，处处受到不同团体、组织或政党的压力。笔者认为特区政府于03年经历了楼市泡沫后，政府不再介入物业市场，停建居屋及停止租者置其屋计划，由此年开始，政府开始淡出物业市场，以减少对私营市场的影响，同时由主动进入市场改为鼓励市民于私人市场置业，十多年过去，后果反映在今天的楼价上，一般市民或年青人难以上车。
于12年，梁振英成立了「长远房屋策略督导委员会」，协助制定香港资助房屋的长远发展，但是要立即兴建大量公屋居屋是不可能的事，这是政府未来一段长时间的策略。所以在增加房屋供应的过渡期，采用「绿置居」及减少居屋单位的面积，亦可作缓冲的作用。
而今期主要提及的白表及绿表，有些读者可能不太分辨到当中的不同，故笔者提供了一些资料，供28Hse 的会员参考。
绿表与白表均有资格购买居屋，绿表主要为公屋住户，透过申请可抽签购买居屋；而白表人士则是非公屋住户透过申请在「居屋第二市场」购买居屋，及可购买2007年后重售的一手居屋剩馀单位。
绿表人士一般包括︰ 1. 租住公屋住户 2. 经核实合资格入住公屋，并在一年内可获编配的公屋申请人 3. 合资格入住公屋的受清拆影响人士及灾民 白表资格人士一般包括︰ 1. 符合入息资格的私营房屋的住户 2. 公屋或任何资助房屋计划单位住户的家庭成员
以上关于绿表人士及白表人士的定义只是简述，如想知道更多，可于香港房屋署网页内细阅，网址为：http://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/surplus-hos-flats/eligibility/
绿表人士除可购买一手居屋外，亦可透过「居屋第二市场」以不用补地价方式购买居屋；而白表人士在「居屋第二市场」则需以补地价方式购买二手居屋，因居屋原是房委会以低于市价售予绿表人士。「居屋第二市场」基本是与一般物 业买卖无异，只是在于不同人士是否需要补地价的分别。
表一：公屋申请的入息及总资产净值限额( 2015年4月1日生效)
中原城市领先指数(CCL)最新报139.03 (反映2015/3/9至2015/3/15(预计签署正式买卖合约时段)的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。)按周微升0.17%，较上年同期上升18.61%。
本周4个分区，新界(西)区升幅最大，按周上升1.39%，较上年同期升幅高达27.83%。而港岛区最新报147.42，按周上升0.3%，较上周同期17.16%。当中九龙区及新界(东)区则较上周下跌，九龙区最新报138.11，较上周跌0.53%，但较上年同期上升20.43%。而新界(东)区新报144.79，按周下跌0.3%，较上年同期上升19.27%。
-- 屯门市广场两房 $9,000租出 --
祥益地产分行主管张淑燕表示，日前录得一宗租赁成交，单位为屯门市广场，3座高层C室，实用面积369平方尺，建筑面积523平方尺，两房一厅，以$9,000租出，实用面积平均尺租为$24.4，而建筑面积平均尺租$17.2。据知，新租客为区内客，锺情单位内笼够大，加上客厅向东，故即租此单位。
-- 屯门翠宁花园 $1.05万获区内客承租 --
祥益地产分行主管林英杰表示，日前录得屯门翠宁花园6座中层H室，实用面积592平方尺，建筑面积704平方尺，三房两厅，以$1.05万获区内客承租，实用面积平均尺租为$17.7，而建筑面积平均尺租$14.9。据了解，新租客锺情该单位内笼间隔实用，而且更附设雅致装修，加上楼层高座拥开扬景观。
-- 荃湾昌耀大厦 $350万易手 --
星辉地产代理高级营业员卢先生表示，日前录得一宗买卖成交，单位为荃湾昌耀大厦高层B室，实用面积315平方尺，建筑面积400平方尺，以$350万易手，实用面积平均尺价$11,111，而建筑面积平均尺价$8,750。
-- 荃锦中心中层户 $12.5万租出 --
星辉地产代理高级营业员卢先生表示，日前促成宗租赁成交，单位为荃锦中心1座中层C室，实用面积386平方尺，建筑面积521平方尺，两房望楼景，以$12.5万租出，用面积平均尺租为$32.4，而建筑面积平均尺租$24。
-- 嘉悦间隔多元化 开示范单位 --
由嘉华国际发展的将军澳嘉悦，项目提供372伙，单位间隔多元化，标准单位间隔由1房至4房，另高层设有4个特色单位及8个顶层复式单位。示范单位于上星期五(3月20日)开放予公众参观，是次开放的三个示范单位，包括第1座18楼F室的3房1套房（设储物室连洗手间）经改动和无改动示范单位，以及第1座18楼E室的2房无改动示范单位。
-- 迎海‧星湾御周六售138伙 --
恒基等发展的马鞍山迎海第三期迎海‧星湾御加推价单，新价单涉及138伙，均设于第17座(极御星湾)，售价由$684.7万至$2,449.8万不等，付款方法及优惠不变。单位于星期六(3月28日)发售，分两轮销售，122伙开放予公众抽签发售，馀下的16伙则提供予合作夥伴培新董事及直系亲属内部抽签认购。
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