按揭息率指數創逾2年新高
專欄  2022-09-23  經絡按揭 

近期息口走勢成市場關注焦點,而息口走勢與供樓貸款亦息息相關。根據經絡按揭轉介研究部最新數據顯示,今年7月份的經絡按揭息率指數(MMI),即反映普遍新造按揭客戶一般可做到的實際按息水平,最新報2.26厘,比上月份的1.94厘急升32點子,同時已連升2個月,並創下27個月的新高。

根據經絡按揭內部數據,顯示大部分客戶均選用H按計劃供款。而事件上,根據金管局住宅按揭統計調查,7月份H按選用比例報96.8%,維持有紀錄的高水平,其佔比亦同樣反映現時新造客戶傾向選用H按計劃。今年7月份平均一個月銀行同業拆息(HIBOR)報0.92厘,比急上月份的0.54厘急升38點子,同樣創下27個月新高。而拆息急升,使MMI相應地上升。

7月份MMI上升,業主的每月供樓負擔會增加多少?

若以7月份MMI 2.26厘為實際按息、金管局平均按揭貸款金額約500萬元以及還款年期約27年計算,每月供款為$20,630,最新私人物業的家庭入息中位數為$37,200,供樓負責比率為56.2%。比較6月份MMI 1.94厘,每月供款為$19,837,供樓負責比率為53.3%,7月份的每月供款按月增加$793或4%,供樓負責比率則按月增加2.9%。每月供款及供樓負責比率雖有所增加,但對比當月P按計劃的實際按息2.5厘仍低出24點子,選用H按供款的人士仍可節省部分利息開支。

從近月拆息走勢看,8月份平均一個月銀行同業拆息(HIBOR)報1.68厘,比7月份的0.92厘高出72點子,而現時一個月拆息反覆上升,截至9月22日一個月拆息報2.6厘,創自2019年12月31日後(2.67厘)即逾32個半月新高,反映現時H按供樓人士早已以封頂息率作出供款,而銀行因邊際利潤低微,為加強風險管理,絕大部分銀行早已上調H按鎖息上限,近日四大銀行更率先上調最優惠利率(P)。以上各種原因將會推進新造按揭客戶的實際按息水平,筆者料今年MMI或挑戰2.5厘以上水平。

經絡按揭轉介營運總監張顥曦

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