新盤優惠多反借得少?
專欄  2022-08-05  經絡按揭 

近月多個新盤銷情報捷,收票情況十分理想,某屯門新盤的首輪開售更超額55倍料成今年票王。新盤付款方法繁多,不同付款方式及折扣優惠均會影響最終按揭金額及借貸成數。想準確計算首期及貸款額,務必請看以下的新盤按揭必讀,避免誤踩地雷大失預算。

發展商推出的置業優惠當中,除了一般的即供付款優惠及建築期付款優惠外,有些樓盤亦會提供家具優惠、印花稅優惠、沒有使用發展商按揭所提供的額外優惠等。話雖如此,銀行一般在衡量最終按揭貸款額及借貸成數時,會根據折實價(亦稱「光豬價」)而釐定出來,理論上不同形式的回贈均需於按揭成數上扣減出來,實際貸款額亦會隨之減少。

試舉例,假設A單位售價為600萬元,若選用即供付款共可獲得12%折扣優惠,即合約價為600萬元x(100%-12%)=528萬元。而發展商另有提供價值1萬元的折扣或同等的家具獎勵積分,無論買家最終選用1萬元折扣還是家具優惠,銀行亦會計算1萬元的價值,即以「光豬價」527萬元再計算出最高按揭成數,貸款額變相亦有所減少。

此外,買家亦要留意發展商提供的是「折扣」還是「回贈」優惠,因最終可影響實際貸款額及置業開支。情景一,假設發展商提供印花稅「折扣」優惠3%,若以上述例子即連同其他折扣優惠共15%需於買賣合約中扣減,其後買家須根據折扣後的合約價即600萬元x(100%-15%)=510萬元支付印花稅,若以第2標準稅率為3%,印花稅為15.3萬元;情景二,若發展商提供的是印花稅「回贈」優惠3%,即印花稅優惠不會於買賣合約價中扣減,合約價仍是528萬元,印花稅以528萬元計算,若以第2標準稅率為3%,印花稅為15.84萬元,比情景一多$5,400,而買家其後才會獲得3%回贈(600萬元x3%=18萬元)。不過,無論以上哪種優惠,銀行亦會將其優惠總值扣減,即以「光豬價」509萬元再計算出最高按揭成數。

最近新盤大賣的其中一個原因,相信是發展商定價克制且貼近鄰近二手市場價,不少單位更低於400萬便有交易,對買家來說可謂十分吸引。買家若購入600萬元或以下單位,可以「舊按保」方式,選用即供付款方式並承造高成數按揭入市。有興趣知道更多新盤的按揭資訊,歡迎聯絡專業按揭中介作進一步免費諮詢。

最後,若買家打算以按揭保險計劃承造高成數按揭入市,按揭保險公司是會以價單的售價(亦稱「面價」)去衡量單位是否符合按保的樓價範圍。因此,若某單位於價單的售價為1,100萬元,另有15%折扣優惠,合約價為935萬元,但舊按保及新按保的分別

1.      按揭成數

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經絡按揭轉介營運總監張顥曦

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