2024-04-29 28HSE 编辑部
近月多个新盘销情报捷，收票情况十分理想，某屯门新盘的首轮开售更超额55倍料成今年票王。新盘付款方法繁多，不同付款方式及折扣优惠均会影响最终按揭金额及借贷成数。想准确计算首期及贷款额，务必请看以下的新盘按揭必读，避免误踩地雷大失预算。
发展商推出的置业优惠当中，除了一般的即供付款优惠及建筑期付款优惠外，有些楼盘亦会提供家具优惠、印花税优惠、没有使用发展商按揭所提供的额外优惠等。话虽如此，银行一般在衡量最终按揭贷款额及借贷成数时，会根据折实价（亦称「光猪价」）而厘定出来，理论上不同形式的回赠均需于按揭成数上扣减出来，实际贷款额亦会随之减少。
试举例，假设A单位售价为600万元，若选用即供付款共可获得12%折扣优惠，即合约价为600万元x(100%-12%)=528万元。而发展商另有提供价值1万元的折扣或同等的家具奖励积分，无论买家最终选用1万元折扣还是家具优惠，银行亦会计算1万元的价值，即以「光猪价」527万元再计算出最高按揭成数，贷款额变相亦有所减少。
此外，买家亦要留意发展商提供的是「折扣」还是「回赠」优惠，因最终可影响实际贷款额及置业开支。情景一，假设发展商提供印花税「折扣」优惠3%，若以上述例子即连同其他折扣优惠共15%需于买卖合约中扣减，其后买家须根据折扣后的合约价即600万元x(100%-15%)=510万元支付印花税，若以第2标准税率为3%，印花税为15.3万元；情景二，若发展商提供的是印花税「回赠」优惠3%，即印花税优惠不会于买卖合约价中扣减，合约价仍是528万元，印花税以528万元计算，若以第2标准税率为3%，印花税为15.84万元，比情景一多$5,400，而买家其后才会获得3%回赠（600万元x3%=18万元）。不过，无论以上哪种优惠，银行亦会将其优惠总值扣减，即以「光猪价」509万元再计算出最高按揭成数。
最近新盘大卖的其中一个原因，相信是发展商定价克制且贴近邻近二手市场价，不少单位更低于400万便有交易，对买家来说可谓十分吸引。买家若购入600万元或以下单位，可以「旧按保」方式，选用即供付款方式并承造高成数按揭入市。有兴趣知道更多新盘的按揭资讯，欢迎联络专业按揭中介作进一步免费谘询。
最后，若买家打算以按揭保险计划承造高成数按揭入市，按揭保险公司是会以价单的售价（亦称「面价」）去衡量单位是否符合按保的楼价范围。因此，若某单位于价单的售价为1,100万元，另有15%折扣优惠，合约价为935万元，但旧按保及新按保的分别
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经络按揭转介营运总监张颢曦
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