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2020年12月: 平均成交呎價 $11205 5.66%   (上月:$11877)
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「白居二」淪為炒賣工具?

[28Hse 三地產焦點 第二百九十一期 2020年10月14日] 房委會早年將「白居二」計劃恆常化,為配合市場上的需要,計劃名額每年增加,今年有4,500個,當中2人或以上的家庭佔4,050個,而一人申請者佔450個名額。

「白居二」是一項只適用白表人士的措施,房委會容許白表人士在申請白表資格「購買資格證明書」後,於證明書1年有效期內,在巿場上購買二手未補地價的居屋或公屋,逾期不續。

值得留意的是,「白居二」是有轉讓限制的。根據規定,經白居二購入的二手居屋單位,2年內不得出售,而且房委會或房協亦不會回購單位。禁售期過後,業主可繳付補價後在公開市場轉讓或出租該單位。

倘若「白居二」買家購買「出售居者有其屋計劃單位2019」或以後銷售計劃的單位,而該單位仍然在十年限制期內,該買家在交易的首2年內既不能在公開市場轉售,也不能於第二市場轉售其單位。

「白居二」為市民提供多一個置業選擇的機會,但其實是一個充滿爭議的計劃,尤其是單位的成交價錢由買賣雙方自行議定。受惠「白居二」政策,不少新建成居屋及資助房屋項目,以高價轉售,淪為炒賣工具。

究竟炒賣情況有多嚴重?公開大學公布的《居屋公開價格指數》,發現過去7年,自「白居二」推出後,發現整體居屋在2013年1月至2020年6月期間,居屋價格升幅達116.28%,更跑贏私樓升幅。

而本土研究社及《明報》整理77宗近年解除轉售限制,在居屋第二市場、轉售予「白居二」買家的成交個案,發現每宗平均成交價較原價高近八成、大賺逾$240萬。

當中,當中由房協推售的青衣綠悠雅苑,最少錄得39宗轉售個案,比如說第2座低層C室單位,原業主2015年以$320萬購入,其後2018年以$778萬轉售,較原價高143%,原業主獲利$458萬。

售價高到離譜,違背了「白居二」的原意,因此時常有聲音要求政府收緊轉售限制,堵塞房策漏洞。比如說,政府可延長「白居二」轉售年期,由2年內不得出售,延長至5年禁售期,甚至更長。

當然,建議只是建議,新一期「白居二」仍然是2年的轉售限制。新一期居屋及「白居二」在上星期已截止申請,在網上申請方面,房委會累計收到約19.4萬份居屋和10.3萬份「白居二」申請。

由於可見,疫情下,申請反應熱烈,超額認購情況仍然存在。為避免助長炒樓風,政府應該善用手上的數據,以加強監察居二市場的樓價變動,推出一些合適的措施。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新錄得178.05(反映2020/09/28至2020/10/04 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.74%,較上年同期下跌1.62%。

本周新界(西)區升幅最多,新報168.1,按周上升2.43%,較上年同期上升2.55%。而九龍區亦錄得升幅,按周上升0.34%,最新錄得175.17,較上年同期下跌1.67%。反之,港島及新界(東)區錄得跌幅,分別錄得183.11及188.4,按周分別下跌0.71%及0.66%,較上年同期分別下跌1.89%及2.47%。

上周成交個案

-- 大角咀利奧坊‧曉岸高層戶 $465萬易主 --
世紀21家天下物業富榮花園分行經理黎振傑表示,新近錄得大角咀利奧坊‧曉岸成交,單位為2座高層F室,實用面積198平方呎,開放式,座向北面望樓景,以$465萬獲承接,實用面積平均呎價$23,485。

-- 屯門龍門居2房 成交價$408萬 --
祥益地產高級區域經理黃慶德表示,日前錄得屯門居屋龍門居13座中層A室,實用面積484平方呎,2房,累減$20萬,獲區外首置客以$408萬(居二市場價)購入,實用面積平均呎價$8,430,屬市場價成交。

-- 大埔太湖花園中層戶 $532萬獲承接--
世紀21宇田地產高級客戶經理徐雄新表示,新近促成大埔太湖花園7座中層G室成交,單位實用面積355平方呎,2房,原開價$570萬,減價$38萬至$532萬獲承接,實用面積平均呎價$14,956。

-- 天水圍天盛苑2房 $390萬易手--
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示,新近促成天水圍居屋天盛苑J座低層8室,實用面積506平方呎,2房,減價$18萬,獲區外首置客以$390萬(居二市場價),實用面積平均呎價$7,708,屬市場價成交。

新盤動向

-- 大圍柏傲莊I加推211伙 --
由新世界及港鐵發展的大圍柏傲莊I原價加推第二批價單,涉及211伙,單位實用面積350至835平方呎,項目最高折扣優惠維持20%不變,折價售價$721萬至$2,033.8萬,折實平均呎價為$17,149至$24,503。

發展商安排全部391伙將於本周六及周日分兩日發售,當中周六率先安排A1及A2組的大手或三房戶買家揀樓,而其他B組買家則於星期日才揀樓。

三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。