啟德地三度流標,應將招標轉為拍賣嗎?

[28Hse 三地產焦點 第二百七十一期 2020年5月27日] 受新冠肺炎疫情影響,整體經濟環境轉差,在前景不明朗下,發展商投地取態明顯審慎,出價會較為保守。事隔8個月,啟德新發展區再有商業地流標,原因是所有標書出價不到達底價。

有關地皮是啟德第2A區4號地盤、5(B)號地盤及10號商業地,佔地21.3萬平方呎,最高可提供的樓面面積約116萬平方呎。綜合之前的市場預測,項目估值介乎$63.82億至$104.43億,每平方呎樓面地價估值約$5,500至$7,000。

根據賣地條款,中標的發展商須興建一條建築面積不少於1.1萬平方呎的地下購物街,連接至啟德港鐵站、區內公營房屋及另一幅商業地;以及須興建2所安老院舍暨長者日間護理單位等社福設施。

地皮競投反應遜色,截標時收到4份標書,入標公司包括新鴻基地產、建灝地產、長實,以及利福國際及信和置業,最後入標價未達到政府就該用地所定的底價,流標收場。

按現時的既定機制,為確保政府獲得公平和合理的回報以保障公帑收入,在市場上公開出售賣地計劃內的土地,如沒有任何標價達到政府專業估價師所評估的底價,政府不會出售該土地。

對於第三度有商業用地流標,眾說紛紜。有人說是這反映政府與發展商的計價有重大出入,再加上不明朗因素眾多,政府應主動調低底價,否則難以成功賣地;有人說應優化標售制度,以增加賣地的透明度;有人歸咎於政府的「高地價政策」,即故意限制土地供應,以提高拍賣土地的成交價。

究竟是政府定的底價過高,還是發展商出價太低呢?除了政府外,無人會知道,因為對於流標的地皮,政府並不會公布所有發展商的入標價、政府設定的底價等資訊,可以說透明度非常低。

就此,有人建議將整個形式改為拍賣,拍賣場中各大小發展商爭相競價,有利推高地價,而且可以知道對方出價。筆者認為轉為拍賣的話,情況大致與招標相同,都會發生流拍的情況,因為政府都可以出價未達底價的理由而收回土地。

拍賣及招標各有利弊,但只要政府一日未有透露一些關於土地的底價資料,流拍及流標的情況依舊。因此,為了有效且快速地增加土地供應,以及釋除公眾疑慮,政府是時間優化制度,以增加透明度。

若然繼續沿用招標方式,縱然政府不可以直接公布底價,都可以選擇性地公布部分資料,如發展商入標價與底價相差大約幾多百分比作參考,讓發展商更容易部署下一次投地,減少流標情況。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新錄得177.54(反映2020/05/11至2020/05/17 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.91%,較上年同期下跌5.87%。

四個分區均錄得升幅,當中港島升幅最多,按周上升1.75%,新報185.18,較上年同期下跌5.71%。其次為新界(東)區,按周上升1.43%,最新錄得189.19,較上年同期下跌5.81%。而九龍及新界(西)區分別錄得176.51及165.09,按周分別上升1.12%及0.19%,較上年同期分別下跌6.29%及2.91%。

上周成交個案

-- 大埔嵐山低層戶 成交價$650萬 --
世紀21宇田地產高級客戶經理徐雄新表示,新近錄得大埔嵐山低層D室成交,實用面積501平方呎,2房,原開價$670萬,減價$20萬至$650萬獲承接,實用面積平均呎價$12,974。

-- 屯門冠峰園2房 $607萬易主 --
祥益地產區域董事林偉光表示,日前錄得屯門冠峰園2座中層A室,實用面積582平方呎,2房,附設企理裝修,獲區內換樓客以$607萬購入,實用面積平均呎價$10,430,屬市場價成交。

-- 馬鞍山新港城2房 $620萬易手--
世紀21奇豐物業錦豐分行助理區域營業董事黎健峯表示,日前促成馬鞍山新港城成交,單位為N座中層06室,實用面積337平方呎,2房望開揚樓景,原開價$650萬,後減價$30萬至$620萬,實用面積平均呎價$18,398。

-- 屯門居屋兆畦苑中層戶 $430萬獲承接--
祥益地產營業董事胡志偉表示,新近屯門居屋兆畦苑B座中層5室,實用面積385平方呎,1房1廳,獲區內首置客以$430萬(自由市場價)承接,實用面積平均呎價$11,169,屬市場價成交。

新盤動向

-- 旺角利奧坊‧曦岸加推50伙 --
恒地旗下的旺角利奧坊‧曦岸加推50伙,價單定價由$495.5萬至$1,111萬,平均呎價由$24,757至$29,047。項目最高折扣優惠維持7%不變,折實售價約$460.82萬至$1,033.23萬。

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