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2020年06月: 平均成交呎價 $11900 4.86%   (上月:$11348)
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買樓收租的注意事項

[28Hse 三地產焦點 第二百五十二期 2020年1月15日] 不知從那天起,人們時常將買樓與投資掛勾,即使是自住的,都會希望物業有升值潛力。而買樓收租更是許多人理想的投資方法,收入較為穩定,而且風險較其他投資相對低。

究竟將單位放租,業主是否一定有賺呢?坦白說,世上沒有穩賺不賠的投資,每種投資一定涉及不同程度的風險。租金市場隨著不同的因素而有變化,以近日市況為例,眾多不明朗因素下,對樓市有一定影響,就連租金亦跟隨下滑。

差餉物業估價署公布的最新數據顯示,11月份租金指數報192.5點,按月下跌0.77%。根據報告,有關指數已連跌3個月,由8月公布的200.1跌至11月,累跌3.8%。

但其實回望過去的數據,租金指數已升了很多。2009年的租金指數為100.4,與現時已相差近1倍,反映租務市場持續需求殷切,所以不少人選擇買樓收租作投資。

買樓收租投資前,最重要是計算收租回報率。何謂收租回報率?這有不同的定義,最簡單的計算方法是將一年的租金收入,除以購入物業的樓價,而得出有關回報率。租金回報率愈大,即代表收益愈大。

換言之,假設你以$500萬購入單位,每月收租$15,000,即是一年收租$18萬,收租回報率為3.6厘。有的更會將其他支出一同計算,包括差餉及管理費、銀行利息、裝修費用等,以詳細計算回報率。

無可否認,以金錢來說,買樓收租是有利可圖的投資。不過針沒兩頭利,考慮買樓收租的人士,也有一些地方值得注意,如「租霸」、回報率等問題,稍有差池,隨時令自己陷入困境。

收租最怕遇上租霸,最壞情況更要循法律途徑取回物業。租客時常遲交租,或者長期拖欠租金,令業主的收入大受影響;一旦租客破壞單位內籠,業主要繳付昂貴的裝修費用,得不償失。

除此之外,租霸的問題可以產生很大的禍害。比如說,如果業主財政出現問題,而急於賣樓的話,租霸令單位難以售出。業主既解決不到財政問題,更可能要付上更多金錢。

如果單位正值生約,到單位成交時,租霸不願意遷出,買家未能如期交易,隨時要賠訂;在死約階段,買家必須選擇連租約將單位出售,但是租客長期欠租,又怎會有人願意承接呢?

因此要將單位收租作投資時,業主應小心選擇租客,包括了解對方的職業,或者要求對方出示糧單或其他收入證明,以評估租客的交租能力,以免不幸選錯了,恨錯難返。

投資有賺有蝕,是自然不過的事。投資涉及風險,亦可能會損失本金,所以投資前應先了解自身的經濟及接受能力,不要人云亦云。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新錄得176.98(反映2019/12/30至2020/01/05 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.65%,較上年同期上升2.94%。

4個分區中,只有九龍區錄得升幅,按周上升0.02%,最新錄得172.16,較上年同期上升2.09%。反之,港島區跌幅最多,按周下跌1.62%,新報185.49,較上年同期上升5.22%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得189.01及162.4,按周分別下跌0.42%及1.11%,較上年同期分別上升2.80%及2.77%。

上周成交個案

-- 北角百福花園山景戶 $980萬易主 --
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示,新近錄得北角百福花園成交,單位為鴻福閣高層B室,實用面積635平方呎,2房間隔,望開揚山景,成交價$980萬,實用面積平均呎價$15,433。

-- 屯門聚康山莊2房 $585萬易主 --
祥益地產營業董事胡志偉表示,日前錄得屯門聚康山莊5座低層A室成交,實用面積428平方呎,2房,附設雅裝,獲區外客以$585萬購入,實用面積平均呎價$13,668,屬市場價成交。

-- 北角半山傲龍軒2房 $850萬獲承接--
世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示,新近錄得北角半山傲龍軒成交,單位為中層B室,實用面積426平方呎,2房間隔,座向北面望街景,獲區外上車客以$850萬承接,實用面積平均呎價$19,953,低於市價1成。

-- 屯門龍門居3房 $420萬沽出--
祥益地產高級區域經理黃慶德表示,新近促成屯門龍門居2座低層E室,實用面積592平方呎,3房,以$420萬(居二市場價)沽出,實用面積平均呎價$7,095,屬市價成交。

新盤動向

-- 西貢133 Portofino上載樓書 --
信和旗下的133 Portofino上載樓書,項目位於西貢康健路133號,設有3座及7座洋房,合共提供31伙,分層面積由704至1,239平方呎,而洋房面積由2,373至3,491平方呎不等,採2房至5房間隔。

-- 深水埗West Park上載樓書 --
West Park由興勝創建發展,項目位於深水埗通州街256號,提供63個單位,實用面積由333至493平方呎,間隔為1房、1房連士多房、2房及2房連閱讀室。

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