2024-05-02 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第二百五十二期 2020年1月15日] 不知从那天起，人们时常将买楼与投资挂勾，即使是自住的，都会希望物业有升值潜力。而买楼收租更是许多人理想的投资方法，收入较为稳定，而且风险较其他投资相对低。
究竟将单位放租，业主是否一定有赚呢？坦白说，世上没有稳赚不赔的投资，每种投资一定涉及不同程度的风险。租金市场随著不同的因素而有变化，以近日市况为例，众多不明朗因素下，对楼市有一定影响，就连租金亦跟随下滑。
差饷物业估价署公布的最新数据显示，11月份租金指数报192.5点，按月下跌0.77%。根据报告，有关指数已连跌3个月，由8月公布的200.1跌至11月，累跌3.8%。
但其实回望过去的数据，租金指数已升了很多。2009年的租金指数为100.4，与现时已相差近1倍，反映租务市场持续需求殷切，所以不少人选择买楼收租作投资。
买楼收租投资前，最重要是计算收租回报率。何谓收租回报率？这有不同的定义，最简单的计算方法是将一年的租金收入，除以购入物业的楼价，而得出有关回报率。租金回报率愈大，即代表收益愈大。
换言之，假设你以$500万购入单位，每月收租$15,000，即是一年收租$18万，收租回报率为3.6厘。有的更会将其他支出一同计算，包括差饷及管理费、银行利息、装修费用等，以详细计算回报率。
无可否认，以金钱来说，买楼收租是有利可图的投资。不过针没两头利，考虑买楼收租的人士，也有一些地方值得注意，如「租霸」、回报率等问题，稍有差池，随时令自己陷入困境。
收租最怕遇上租霸，最坏情况更要循法律途径取回物业。租客时常迟交租，或者长期拖欠租金，令业主的收入大受影响；一旦租客破坏单位内笼，业主要缴付昂贵的装修费用，得不偿失。
除此之外，租霸的问题可以产生很大的祸害。比如说，如果业主财政出现问题，而急于卖楼的话，租霸令单位难以售出。业主既解决不到财政问题，更可能要付上更多金钱。
如果单位正值生约，到单位成交时，租霸不愿意迁出，买家未能如期交易，随时要赔订；在死约阶段，买家必须选择连租约将单位出售，但是租客长期欠租，又怎会有人愿意承接呢？
因此要将单位收租作投资时，业主应小心选择租客，包括了解对方的职业，或者要求对方出示粮单或其他收入证明，以评估租客的交租能力，以免不幸选错了，恨错难返。
投资有赚有蚀，是自然不过的事。投资涉及风险，亦可能会损失本金，所以投资前应先了解自身的经济及接受能力，不要人云亦云。
中原城市领先指数(CCL)最新录得176.98（反映2019/12/30至2020/01/05 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.65%，较上年同期上升2.94%。
4个分区中，只有九龙区录得升幅，按周上升0.02%，最新录得172.16，较上年同期上升2.09%。反之，港岛区跌幅最多，按周下跌1.62%，新报185.49，较上年同期上升5.22%。而新界(东)及新界(西)区分别录得189.01及162.4，按周分别下跌0.42%及1.11%，较上年同期分别上升2.80%及2.77%。
-- 北角百福花园山景户 $980万易主 --
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示，新近录得北角百福花园成交，单位为鸿福阁高层B室，实用面积635平方尺，2房间隔，望开扬山景，成交价$980万，实用面积平均尺价$15,433。
-- 屯门聚康山庄2房 $585万易主 --
祥益地产营业董事胡志伟表示，日前录得屯门聚康山庄5座低层A室成交，实用面积428平方尺，2房，附设雅装，获区外客以$585万购入，实用面积平均尺价$13,668，属市场价成交。
-- 北角半山傲龙轩2房 $850万获承接--
世纪21北山地产营业董事严智贇表示，新近录得北角半山傲龙轩成交，单位为中层B室，实用面积426平方尺，2房间隔，座向北面望街景，获区外上车客以$850万承接，实用面积平均尺价$19,953，低于市价1成。
-- 屯门龙门居3房 $420万沽出--
祥益地产高级区域经理黄庆德表示，新近促成屯门龙门居2座低层E室，实用面积592平方尺，3房，以$420万（居二市场价）沽出，实用面积平均尺价$7,095，属市价成交。
-- 西贡133 Portofino上载楼书 --
信和旗下的133 Portofino上载楼书，项目位于西贡康健路133号，设有3座及7座洋房，合共提供31伙，分层面积由704至1,239平方尺，而洋房面积由2,373至3,491平方尺不等，采2房至5房间隔。
-- 深水埗West Park上载楼书 --
West Park由兴胜创建发展，项目位于深水埗通州街256号，提供63个单位，实用面积由333至493平方尺，间隔为1房、1房连士多房、2房及2房连阅读室。
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