2024-04-19 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第二百五十二期 2020年1月15日] 不知從那天起，人們時常將買樓與投資掛勾，即使是自住的，都會希望物業有升值潛力。而買樓收租更是許多人理想的投資方法，收入較為穩定，而且風險較其他投資相對低。
究竟將單位放租，業主是否一定有賺呢？坦白說，世上沒有穩賺不賠的投資，每種投資一定涉及不同程度的風險。租金市場隨著不同的因素而有變化，以近日市況為例，眾多不明朗因素下，對樓市有一定影響，就連租金亦跟隨下滑。
差餉物業估價署公布的最新數據顯示，11月份租金指數報192.5點，按月下跌0.77%。根據報告，有關指數已連跌3個月，由8月公布的200.1跌至11月，累跌3.8%。
但其實回望過去的數據，租金指數已升了很多。2009年的租金指數為100.4，與現時已相差近1倍，反映租務市場持續需求殷切，所以不少人選擇買樓收租作投資。
買樓收租投資前，最重要是計算收租回報率。何謂收租回報率？這有不同的定義，最簡單的計算方法是將一年的租金收入，除以購入物業的樓價，而得出有關回報率。租金回報率愈大，即代表收益愈大。
換言之，假設你以$500萬購入單位，每月收租$15,000，即是一年收租$18萬，收租回報率為3.6厘。有的更會將其他支出一同計算，包括差餉及管理費、銀行利息、裝修費用等，以詳細計算回報率。
無可否認，以金錢來說，買樓收租是有利可圖的投資。不過針沒兩頭利，考慮買樓收租的人士，也有一些地方值得注意，如「租霸」、回報率等問題，稍有差池，隨時令自己陷入困境。
收租最怕遇上租霸，最壞情況更要循法律途徑取回物業。租客時常遲交租，或者長期拖欠租金，令業主的收入大受影響；一旦租客破壞單位內籠，業主要繳付昂貴的裝修費用，得不償失。
除此之外，租霸的問題可以產生很大的禍害。比如說，如果業主財政出現問題，而急於賣樓的話，租霸令單位難以售出。業主既解決不到財政問題，更可能要付上更多金錢。
如果單位正值生約，到單位成交時，租霸不願意遷出，買家未能如期交易，隨時要賠訂；在死約階段，買家必須選擇連租約將單位出售，但是租客長期欠租，又怎會有人願意承接呢？
因此要將單位收租作投資時，業主應小心選擇租客，包括了解對方的職業，或者要求對方出示糧單或其他收入證明，以評估租客的交租能力，以免不幸選錯了，恨錯難返。
投資有賺有蝕，是自然不過的事。投資涉及風險，亦可能會損失本金，所以投資前應先了解自身的經濟及接受能力，不要人云亦云。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得176.98（反映2019/12/30至2020/01/05 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.65%，較上年同期上升2.94%。
4個分區中，只有九龍區錄得升幅，按周上升0.02%，最新錄得172.16，較上年同期上升2.09%。反之，港島區跌幅最多，按周下跌1.62%，新報185.49，較上年同期上升5.22%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得189.01及162.4，按周分別下跌0.42%及1.11%，較上年同期分別上升2.80%及2.77%。
-- 北角百福花園山景戶 $980萬易主 --
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，新近錄得北角百福花園成交，單位為鴻福閣高層B室，實用面積635平方呎，2房間隔，望開揚山景，成交價$980萬，實用面積平均呎價$15,433。
-- 屯門聚康山莊2房 $585萬易主 --
祥益地產營業董事胡志偉表示，日前錄得屯門聚康山莊5座低層A室成交，實用面積428平方呎，2房，附設雅裝，獲區外客以$585萬購入，實用面積平均呎價$13,668，屬市場價成交。
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世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示，新近錄得北角半山傲龍軒成交，單位為中層B室，實用面積426平方呎，2房間隔，座向北面望街景，獲區外上車客以$850萬承接，實用面積平均呎價$19,953，低於市價1成。
-- 屯門龍門居3房 $420萬沽出--
祥益地產高級區域經理黃慶德表示，新近促成屯門龍門居2座低層E室，實用面積592平方呎，3房，以$420萬（居二市場價）沽出，實用面積平均呎價$7,095，屬市價成交。
-- 西貢133 Portofino上載樓書 --
信和旗下的133 Portofino上載樓書，項目位於西貢康健路133號，設有3座及7座洋房，合共提供31伙，分層面積由704至1,239平方呎，而洋房面積由2,373至3,491平方呎不等，採2房至5房間隔。
-- 深水埗West Park上載樓書 --
West Park由興勝創建發展，項目位於深水埗通州街256號，提供63個單位，實用面積由333至493平方呎，間隔為1房、1房連士多房、2房及2房連閱讀室。
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