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2020年04月: 平均成交呎價 $11548 3.65%   (上月:$11141)
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公屋供應恐斷層,該如何解決?

[28Hse 三地產焦點 第二百二十八期 2019年7月31日] 房屋供應不足、土地短缺問題近年一直困擾香港,市民持續面對樓價高、租金貴、上車難的問題。而公屋輪候上樓時間屢創新高,截至3月,公屋申請約有25萬宗,平均輪候時間為5.5年,上樓遙遙無期。

住屋是市民最切身關注的民生問題,有見及此,《施政報告》大篇幅提及土地及房屋的政策,當中「明日大嶼」計劃更是焦點,填海造地,估計中長期可提供不少於1.4萬個住宅單位。

受近期修訂《逃犯條例》事件影響,政府押後具爭議的政策,立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉銓指,至少4項土地房屋政策受影響,如「明日大嶼」研究撥款、橫洲公營房屋第一期工程及土地共享先導計劃等。

因此,短中期的房屋供應有所影響,或推遲4至9個月,估計至少1萬個單位受阻。為了填補短中期的供應,謝偉銓認為推出4招,以重燃市民安居的希望。

4個建議分別為(一)考慮在規劃為鄉村式發展、受丁權案影響的政府用地,興建臨時過渡性房屋;(二)加強工廈改裝過渡性房屋的政策誘因,如放寬年期、或承諾承擔部分改建費用;(三)加快推行土地共享先導計劃,並將公私營單位比例,改為八成建公營房屋;(四)加快公務員合作社重建。

坦白說,以香港現時的樓市情況來看,即使房屋政策有沒有延後都好,增加過渡性房屋是必須的,尤其是公營房屋由明年開始便會出現斷層,只供應1.74萬伙,與目標2.8萬伙相差1.06萬伙,預計未來的輪候時間只會有升無跌。

以上的建議,筆者最認同的是加強工廈改裝過渡性房屋的政策誘因。眾所周知,工商大廈作住宅屬違法,但事實上很多市民因為無法繳交高昂的租金,為求有瓦遮頭,而逼不得已租住工廈。

面對房屋供應不足的困局,政府決定重啟活化工廈計劃,並加入新措施容許工廈改裝作為期不超過5年的過渡房屋,但是計劃反應冷淡,估計是因為改建費用不菲,而且不是永久的,業主寧願鋌而走險,照樣非法的將單位租出。

如果政府願意放寬年期、或承諾承擔部分改建費用,相信會增加部分業主改建的意欲,因為現時業主要付出全數費用去改建,而且5年期限完結後,要將物業還原至當初的,對業主來說,這不是一件划算、值得投資的事。

假如活化工廈計劃成功的話,可提供的過渡性房屋的數量,必然可以解決公屋供應斷層的問題,但是現階段政府似乎是著眼於「明日大嶼」計劃,重視長遠 土地供應多於短中期供應。

「明日大嶼」計劃是一個備受爭議的政策,今次計劃押後審議,未知最後會照常推出,還是無限期押後呢。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新錄得189.43(反映2019/07/15至2019/07/21 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.26%,較上年同期上升0.89%。

本周只有新界(西)區錄得跌幅,按周下跌1.61%,新報169.67,較上年同期下跌3.83%。反之,升幅最多的為港島區,最新錄得198.27,按周上升1.76%,較上年同期上升2.60%。而九龍及新界(東)區亦錄得升幅,分別報187.56及202.27,按周分別上升0.08%及1.10%,較上年同期分別上升2.05%及下跌1.39%。

上周成交個案

-- 馬鞍山海柏花園3房 $818萬獲承接 --
世紀21奇豐物業雲海分行高級分行經理蔡蓓表示,新近促成馬鞍山海柏花園4座高層A室成交,實用面積520平方呎,3房2廳,原開價$998萬,減價$180萬至$818萬獲承接,實用面積平均呎價$15,731,屬市場價成交。

-- 屯門龍門居2房 $422.1萬易主 --
祥益地產高級區域經理黃慶德表示,日前促成屯門居屋龍門居4座高層D室成交,實用面積484平方呎,2房2廳,獲區內首置客以$422.1萬(居二市場價),實用面積平均呎價$8,721,屬市場價成交。

-- 旺角海富苑高層戶 $655萬沽出--
世紀21家天下物業富榮花園分行經理黎振傑表示,新近錄得旺角海富苑成交,單位為海寧閣(A座)高層04室,實用面積538平方呎,座向東南望樓景,以$655萬(居二市場價)沽出,實用面積呎價$12,175。

-- 天水圍天盛苑海景戶 成交價$580萬--
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示,新近錄得天水圍天盛苑N座高層2室易主,實用面積650平方呎,擁開揚海景,成交價$580萬(居二市場價)購入,實用面積平均呎價$8,923,屬市場價成交。

新盤動向

-- 佳明青衣項目命名為明翹匯 --
佳明集團旗下的青衣項目命名為明翹匯(The Grand Marine),項目涉及776伙,標準單位戶型由1房至4房,實用面積由299至808平方呎不等,另有特色單位及少量頂層複式戶,面積約1,829至2,728平方呎不等。

佳明集團營業及市務總監顏景鳳指,明翹匯目標8月底獲批預售樓花同意書,如獲批預售後會隨即推出市場銷售,而價錢會參考荃灣區新盤,以及青衣區內二手成交價。

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