香港樓價貴絕全球,平均樓價$963萬

[28Hse 三地產焦點 第二百一十四期 2019年4月24日] 香港樓價高企,早已脫離了市民的實際負擔能力,沒有父幹母幹,買樓似乎是天方夜譚。繼香港人家庭要不吃不喝20.9年才能買到樓後,再有國際調查報告指出,香港的平均樓價貴絕全球。

世邦魏理仕最新的全球生活報告研究了全球35個城市,樓價最高的為香港,其次為新加坡及上海。據報告,香港平均樓價約為124萬美元(約963萬港元),較排名第二的新加坡高逾41%;而呎價為2,091美元(約1.63萬港元),較新加坡貴近1倍。

論豪宅樓價,香港亦是全球之冠,樓價約為682萬美元(約5,360.6萬港元),較排名第二的上海高近183%。而租賃市場亦不遑多讓,全球排第3,每月平均租金為2,777美元(約$2.17萬港元)。

雖然香港樓價高,並不是什麼新鮮事,但令筆者震驚的是數據還未實際顯示到現時香港樓市的狀況。要知道有關報告統計時正值樓價下跌,而樓市已從低位回升,即是說現時樓價較報告所描述的更高、更瘋狂。

究竟香港樓市有多瘋狂?樓市氣氛上揚,整體二手住宅市場交投向好,不少屋苑錄得高價交投,包括粉嶺牽晴間2座頂層連天台戶,實用面積986平方呎,屬3房連套房間隔,以$1,293萬易手,平均呎價$13,114,創屋苑新高。

就連居屋市場亦受牽動,再有居屋以逾千萬獲承接,有關單位為旺角富榮花園14座中高層D室,實用面積592平方呎,3房間隔,成交價$1,030萬(已補地價),平均呎價$17,399。

其實,樓市上升,原因無非是市民對置業需求大及房屋供應少。眾所周知,大家對置業的期望非常殷切,當有合適的樓盤時,無論是居屋、私樓,都會火速被消化。

而供應方面,根據報告,雖然香港去年建成17,790個私人住宅項目,但鑑於本港人口高達740萬帶來的需求壓力,而作為住宅用途的土地亦有限,即是說現時的供應又未能滿足住屋需求。

在需求大、供應不足的情況下,樓價自然會向上升。在有限的土地資源下,為了增加供應,有發展商將新單位圖則面積一再縮小,大量納米樓隨之出現,甚至有人嘲笑若有一天要為平均居住面積作排名,香港將會是全球最細。

正常來說,以香港現時的情況,納米樓的數量會不斷上升,但落成量於去年竟首現跌勢。根據資料,少於20平方米(即約215平方呎)的私樓單位落成量,由17年的691個降至571個,按年下跌17.4%。

話雖如此,但筆者不認為納米樓減少是未來的趨勢,因為樓價始終高企,市民只好「將價就貨」,資金有限的只可購買納米樓,所以估計發展商日後會繼續推出細單位應市。

當房屋供應足夠了,香港的顛價將會成為歷史,但幾時才能夠有足夠的供應呢?

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新錄得180.37(反映2019/04/08至2019/04/14(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.12%,較上年同期上升0.26%。

本周只有新界(東)區錄得跌幅,按周下跌1.73%,新報187.21,較上年同期下跌2.35%。反之,新界(西)區升幅最多,按周上升1.93%,最新錄得165.49,較上年同期上升2.15%。而港島及九龍區分別錄得190.72及180.68,按周分別上升0.69%及0.87%,較上年同期分別上升1.90%及3.76%。

上周成交個案

-- 馬鞍山觀瀾雅軒海景戶 $876萬沽出 --
世紀21奇豐物業海栢分行助理區域營業董事鄭達昌表示,新近促成馬鞍山觀瀾雅軒成交,單位為4座中層F室,實用面積586平方呎,2房間隔,外望海景,原開價$900萬,後減至$876萬沽出,實用面積呎價14,949,屬市價水平。

-- 屯門時代廣場2房 $585萬易主 --
祥益地產區域董事袁思賢表示,日前錄得屯門時代廣場A座低層1室成交,實用面積409平方呎,2房1廳,獲一名外區客以$585萬承接,實用面積平均呎價$14,303,屬市場價成交。

-- 大角咀君匯港2房 成交價$990萬--
世紀21家天下物業富榮花園分行經理黎振傑表示,新近錄得大角咀君匯港成交,單位為6座中層H室,實用面積482平方呎,2房間隔,座向東面望街景,成交價$990萬,實用面積平均呎價$20,539。

-- 屯門海麗花園高層戶 $505萬獲承接--
祥益地產分行經理黃文樂表示,新近促成屯門海麗花園2座高層F室,實用面積412平方呎,2房1廳,累減$45萬,獲區內首置客以$505萬購入,實用面積平均呎價$12,257,屬市場價成交。

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