2024-05-07 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第二百一十四期 2019年4月24日] 香港樓價高企，早已脫離了市民的實際負擔能力，沒有父幹母幹，買樓似乎是天方夜譚。繼香港人家庭要不吃不喝20.9年才能買到樓後，再有國際調查報告指出，香港的平均樓價貴絕全球。
世邦魏理仕最新的全球生活報告研究了全球35個城市，樓價最高的為香港，其次為新加坡及上海。據報告，香港平均樓價約為124萬美元（約963萬港元），較排名第二的新加坡高逾41%；而呎價為2,091美元（約1.63萬港元），較新加坡貴近1倍。
論豪宅樓價，香港亦是全球之冠，樓價約為682萬美元（約5,360.6萬港元），較排名第二的上海高近183%。而租賃市場亦不遑多讓，全球排第3，每月平均租金為2,777美元（約$2.17萬港元）。
雖然香港樓價高，並不是什麼新鮮事，但令筆者震驚的是數據還未實際顯示到現時香港樓市的狀況。要知道有關報告統計時正值樓價下跌，而樓市已從低位回升，即是說現時樓價較報告所描述的更高、更瘋狂。
究竟香港樓市有多瘋狂？樓市氣氛上揚，整體二手住宅市場交投向好，不少屋苑錄得高價交投，包括粉嶺牽晴間2座頂層連天台戶，實用面積986平方呎，屬3房連套房間隔，以$1,293萬易手，平均呎價$13,114，創屋苑新高。
就連居屋市場亦受牽動，再有居屋以逾千萬獲承接，有關單位為旺角富榮花園14座中高層D室，實用面積592平方呎，3房間隔，成交價$1,030萬（已補地價），平均呎價$17,399。
其實，樓市上升，原因無非是市民對置業需求大及房屋供應少。眾所周知，大家對置業的期望非常殷切，當有合適的樓盤時，無論是居屋、私樓，都會火速被消化。
而供應方面，根據報告，雖然香港去年建成17,790個私人住宅項目，但鑑於本港人口高達740萬帶來的需求壓力，而作為住宅用途的土地亦有限，即是說現時的供應又未能滿足住屋需求。
在需求大、供應不足的情況下，樓價自然會向上升。在有限的土地資源下，為了增加供應，有發展商將新單位圖則面積一再縮小，大量納米樓隨之出現，甚至有人嘲笑若有一天要為平均居住面積作排名，香港將會是全球最細。
正常來說，以香港現時的情況，納米樓的數量會不斷上升，但落成量於去年竟首現跌勢。根據資料，少於20平方米（即約215平方呎）的私樓單位落成量，由17年的691個降至571個，按年下跌17.4%。
話雖如此，但筆者不認為納米樓減少是未來的趨勢，因為樓價始終高企，市民只好「將價就貨」，資金有限的只可購買納米樓，所以估計發展商日後會繼續推出細單位應市。
當房屋供應足夠了，香港的顛價將會成為歷史，但幾時才能夠有足夠的供應呢？
中原城市領先指數(CCL)最新錄得180.37（反映2019/04/08至2019/04/14(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.12%，較上年同期上升0.26%。
本周只有新界(東)區錄得跌幅，按周下跌1.73%，新報187.21，較上年同期下跌2.35%。反之，新界(西)區升幅最多，按周上升1.93%，最新錄得165.49，較上年同期上升2.15%。而港島及九龍區分別錄得190.72及180.68，按周分別上升0.69%及0.87%，較上年同期分別上升1.90%及3.76%。
-- 馬鞍山觀瀾雅軒海景戶 $876萬沽出 --
世紀21奇豐物業海栢分行助理區域營業董事鄭達昌表示，新近促成馬鞍山觀瀾雅軒成交，單位為4座中層F室，實用面積586平方呎，2房間隔，外望海景，原開價$900萬，後減至$876萬沽出，實用面積呎價14,949，屬市價水平。
-- 屯門時代廣場2房 $585萬易主 --
祥益地產區域董事袁思賢表示，日前錄得屯門時代廣場A座低層1室成交，實用面積409平方呎，2房1廳，獲一名外區客以$585萬承接，實用面積平均呎價$14,303，屬市場價成交。
-- 大角咀君匯港2房 成交價$990萬--
世紀21家天下物業富榮花園分行經理黎振傑表示，新近錄得大角咀君匯港成交，單位為6座中層H室，實用面積482平方呎，2房間隔，座向東面望街景，成交價$990萬，實用面積平均呎價$20,539。
-- 屯門海麗花園高層戶 $505萬獲承接--
祥益地產分行經理黃文樂表示，新近促成屯門海麗花園2座高層F室，實用面積412平方呎，2房1廳，累減$45萬，獲區內首置客以$505萬購入，實用面積平均呎價$12,257，屬市場價成交。
Like
