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2019年11月: 平均成交呎價 $11123 0.8%   (上月:$11035)
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香港政府無意撤辣減辣

[28Hse 三地產焦點 第二百零一期 2019年1月16日] 住屋向來是香港人最關心的議題,只要樓市有任何風吹草動,都會牽起市民的情緒。日前財政司司長陳茂波透露,因應樓價持續向下,政府會研究放寬按揭成數,引起市場不少揣測和憧憬。

無奈地,幻想很快被現實打回原形,行政長官林鄭月娥澄清政府未有即時計劃調整樓市措施,表示雖則差餉物業估價署的私人住宅樓價指數在去年8月至11月底錄得下跌,但去年全年整體樓價仍是上升。

她指出,由於目前港人供樓負擔比率已達至70%以上,假若放寬按揭成數,市民供樓負擔將會更重。再加上,她認為香港樓市非常敏感,如果令人覺得政府擔心樓市調整,又會推出措施的話,並不是一件很理想的事。

如果樓市真的確認轉勢,政府又會如何呢?在利淡的消息下,有傳媒、地產代理引用銀行估價資料,指出近期銀行估價較去年高位下跌,分析認為樓市有可能進一步回落。

傳媒統計33個鐵路盤去年樓王的成交,發現單位網上估價普遍已低過買入價,有的跌幅更高達兩成以上,比如名城3期3座中層ND室,實用面積757呎,去年9月以$1,525萬易主,最新估值(滙豐)$1,171萬,大跌23%。

究竟估價下跌,是否代表銀行睇淡後市?筆者翻查資料,發現不是的,物業估價的標準是以市場為依據,一般是參考同類單位的新近成交價,即是一個滯後的指標,估價較之前下跌代表成交價下跌,並不能推斷銀行對後市的睇法。

再者,基於不同因素,每間銀行的物業估價都會有差異,而且差異並不少。為什麼估價會出現差距?一來每間銀行有機會採用不同估價行,估價準則各有不同;兩來有些屋苑欠缺足夠成交個案反映市值,估價因而出現偏差;銀行的取態不同,進取及保守的估價都大有不同。

講起估價,筆者想提醒大家,並不是所有物業銀行都願意或可以估價的,尤其是唐樓及村屋,因為成交量較少、流轉率偏低,而且較大可能性涉及潛在問題,包括會否有潛建問題、有否車路直達等,銀行或需到單位作實地視察方可估價,甚至有可能拒絕估價。

由此可見,估價並不代表銀行的睇法,但話雖如此,相信估價對買家議價有幫助,對日後樓價有一定影響的。比如說,業主開價$800萬,但銀行估價只有$600萬,這可以成為其中一個還價的理據,最終樓盤是否成功減價,當然要看業主的決定。

日後的樓市是升是跌,筆者都不知道,但以2019年首9日已錄得9宗新盤撻訂,涉及金額$1,110萬來看,相信買家睇淡後市居多,認為樓市將來的跌勢比撻定賠錢更多。

那現在豈不是不應該買樓?非也,如果你有足夠金錢、有足夠經濟能力的話,只要量力而為,現在買樓是沒有問題的。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報171.92(反映2018/12/31至2019/01/06(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌1.47%,較上年同期上升3.82%。

4個分區中,只有新界(東)區錄得升幅,按周上升1.54%,新報183.86,較上年同期上升5.62%。而港島區跌幅最多,按周下跌3.36%,新報176.29,較上年同期上升1.85%。其後,九龍及新界(西)區分別錄得168.63及158.03,分別按周下跌2.30%及0.95%,較上年同期針分別上升3.30%及4.30%。

上周成交個案

-- 馬鞍山新港城2房 成交價$522萬 --
世紀21奇豐物業新港城中心區域經理莊瑞生表示,新近錄得馬鞍山新港城成交,單位為P座低層02室,實用面積337平方呎,2房2廳間隔,座向東北,外望景觀開揚,單位原開價$570萬,後減至$522萬沽出,實用面積平均呎價$15,490。

-- 屯門龍門居高層戶 $470萬獲承接 --
祥益地產高級區域經理黃慶德表示,日前促成屯門龍門居16座高層C室,實用面積592平方呎,3房2廳,擁開揚海景,累減$30萬,獲一名區內白居二客以$470萬(居二市場價),實用面積平均呎價$7,939,屬市場價成交。

-- 將軍澳公屋景林邨中層戶 $360萬易主--
世紀21物業(將軍澳)分行經理魏仕良表示,新近錄得將軍澳公屋景林邨景榕樓中層08室成交,實用面積544平方呎,叫價$365萬,減價$5萬,獲外區白居二買家以$360萬(綠表市場價)承接,實用面積平均呎價$6,618。

-- 屯門瓏門2房 $748萬易手--
祥益地產區域董事袁思賢表示,新近錄得屯門瓏門1座高層D室,實用面積482平方呎,2房1廳,成交價$748萬,實用面積平均呎價$15,519,屬稍低於市場價成交。

新盤動向

-- 大埔天鑽周六售486個單位 --
中國海外旗下的大埔天鑽再度加推價單第5號,涉及162個單位,包括32個1房、40個2房、90個3房,實用面積由366至775平方呎,實用呎價由$15,429至$17,861。

中國海外地產有限公司董事總經理游偉光表示,連同價單第3號及第4號的324個單位,本周六(19日)合共發售486個單位。

-- 大埔瓏灣8首推108伙 --
由信置發展的瓏灣8位於大埔白石角科研路1號,設有3座,提供528伙,日前首推108伙,戶型包括2至3房,單位實用面積由490至779平方呎,價單定價由$764萬至$1,352.2萬,價單呎價由$15,205至$17,828。

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